Условие об обеспечительном платеже в договоре аренды

Условие об обеспечительном платеже в договоре аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Получен гарантийный взнос (обеспечительный платеж) по договору аренды нежилых помещений в период по 31.12.2018 с НДС 20% (прописано по условиям договора аренды). Арендатор требует выписать днем оплаты счет-фактуру на 20% НДС. В соответствии с условиями договора обеспечительный платеж может быть зачтен в счет последнего арендного платежа либо, по выбору арендатора, возвращен ему по окончании действия договора аренды. Во избежание налоговых споров с суммы полученного обеспечительного платежа (к примеру, 500 тыс.) организация (арендодатель) уплачивает НДС как с авансового платежа.
Каковы особенности применения ставки НДС с 2019 года?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции.
1. Указание в счете-фактуре, выставленном при получении в 2018 году обеспечительного платежа, ставки НДС 20/120% и суммы налога, исчисленной из этой ставки, считаем неправомерным.
2. При возврате в 2019 году обеспечительного платежа (рассматриваемого в качестве аванса), полученного в 2018 году, к вычету могут быть приняты суммы НДС, фактически исчисленные по ставке 18/118%.

Обоснование позиции:
Действительно, с 1 января 2019 года основная ставка НДС повышается с 18 до 20% (п. 3 ст. 164 в редакции, вступающей в силу с 01.01.2019). Каких-либо переходных положений для применения ставки 20% не предусмотрено. Поэтому, вне зависимости от даты и условий заключения соответствующих договоров, в отношении товаров (работ, услуг), отгруженных (выполненных, оказанных) начиная с 1 января 2019 года, применяется налоговая ставка 20% (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 03.08.2018 N 303-ФЗ, письмо Минфина России от 06.08.2018 N 03-07-05/55290, ФНС России от 03.10.2018 N ЕД-4-20/19309, от 10.09.2018 N СД-4-3/17537@).
Сказанное в полной мере относится и к услугам по предоставлению в аренду имущества, оказываемым после 1 января 2019 года, в том числе на основании договоров, заключенных до указанной даты (письмо Минфина России от 10.09.2018 N 03-07-11/64576).

Общий порядок применения ставки НДС при получении в 2018 году предварительной оплаты под отгрузку, приходящуюся на 2019 год
Прежде всего обращаем внимание, что изменение налоговой ставки не изменяет для налогоплательщиков порядок и момент определения налоговой базы по НДС. На что указывает и ФНС России в письме от 23.10.2018 N СД-4-3/20667@ (далее — письмо N СД-4-3/20667@), содержащем разъяснения и рекомендации по применению налоговой ставки по НДС в переходный период. Стоит отметить, что указанное письмо согласовано с Минфином России и доведено до нижестоящих налоговых органов*(1).
При реализации товаров (работ, услуг) сумма налога, в том числе предъявляемая покупателю продавцом, исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, момент определения которой относится к соответствующему налоговому периоду (п.п. 1, 4 ст. 166, п. 1 ст. 168 НК РФ). В силу п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из дат:
— день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
— день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (далее — авансовый платеж, аванс).
Это значит, что при получении в 2018 году авансового платежа в счет предстоящего с 1 января 2019 года оказания услуг по аренде исчисление НДС с этого платежа производится по налоговой ставке в размере 18/118% на основании п.п. 3, 4 ст. 164 НК РФ в редакции, действующей на момент получения аванса. Что также сказано в п. 1.1 письма N СД-4-3/20667@.
Соответственно, с указанием именно этой (18/118%) ставки продавец обязан выставить в адрес покупателя счет-фактуру по авансу, полученному в 2018 году (п. 3 ст. 168 НК РФ).
Что справедливо и для случаев, когда заключенный в 2018 году договор учитывает вступающие с 2019 года изменения и предусматривает уплату авансового платежа с учетом налога, исчисленного исходя из налоговой ставки 20%. ФНС, предвидя подобные случаи, разъясняет, что исчисление НДС с такого авансового платежа, полученного до 1 января 2019 года, также производится по налоговой ставке в размере 18/118% (последний абзац п. 1.1 письма N СД-4-3/20667@).
При оказании в 2019 году услуг, в том числе в счет полученного в 2018 году аванса, НДС "по отгрузке" должен исчисляться по ставке 20% на основании действующей в этом периоде редакции п. 3 ст. 164 НК РФ.
Одновременно при зачете суммы аванса в счет оплаты оказанных услуг у продавца возникает право на вычет суммы "авансового" НДС (п.п. 1, 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ). НДС принимается к вычету в размере, ранее исчисленном с аванса по налоговой ставке 18/118%.
Заметим, что покупатель производит восстановление сумм НДС, принятых к вычету при перечислении до 2019 года авансового платежа, также исходя из старой налоговой ставки (пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ, п. 1.1 письма N СД-4-3/20667@). Смотрите также Информацию ФНС России от 30.10.2018.

Обеспечительный платеж

Что касается гарантийного взноса (обеспечительного платежа), получаемого арендодателем в соответствии с договором аренды, то сказанное выше в полной мере применимо к указанным денежным средствам, подлежащим зачету в счет оплаты услуг по аренде за последний месяц аренды.
Обеспечительным платежом является определенная денежная сумма, которую одна из сторон в обязательстве вносит в пользу другой стороны в качестве обеспечения исполнения денежного обязательства, в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок указанных обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).
Стоит отметить, что обязанность (необходимость) начислять НДС с суммы полученного обеспечительного платежа неочевидна. Нормы главы 21 НК РФ не устанавливают порядка обложения НДС подобных денежных средств.
Вместе с тем официальные органы считают суммы обеспечительного платежа разновидностью аванса или на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ иной суммой, связанной с оплатой реализованных товаров (работ, услуг), увеличивающей налоговую базу по НДС. Причем вне зависимости от того, что при ненаступлении обстоятельств зачета обеспечительный платеж возвращается покупателю (письма Минфина России от 16.08.2016 N 03-07-11/47861, от 21.09.2009 N 03-07-11/238, от 17.09.2009 N 03-07-11/231 и др.)*(2). На наш взгляд, такой вывод бесспорен только для случаев, когда по договору неиспользованная сумма обеспечительного платежа подлежит зачету в счет оплаты оказываемых услуг (письма Минфина России от 06.09.2018 N 03-07-11/63743, от 03.11.2015 N 03-03-06/2/63360). То есть в любом случае остается в распоряжении арендодателя.
В рассматриваемой ситуации организация придерживается официальной позиции и при получении обеспечительного платежа начисляет НДС, тем более что существует вероятность его зачета в счет последнего арендного платежа. Следуя приведенной в предыдущем разделе логике, при получении в 2018 году обеспечительного платежа, выполняющего функцию аванса*(3), НДС должен быть исчислен по ставке 18/118%.
Таким образом, указание в счете-фактуре, выставленном при получении в 2018 году гарантийного платежа, ставки НДС 20/120% и суммы налога, исчисленной из этой ставки, считаем неправомерным*(4).
Налоговые вычеты, на которые налогоплательщик может уменьшить сумму исчисленного НДС, установлены ст. 171 НК РФ. Как говорилось выше, положения главы 21 НК РФ не предусматривают особого порядка налогообложения сумм, полученных в качестве обеспечения исполнения обязательств. Соответственно, не предусмотрено и каких-либо специальных вычетов, связанных с возвратом обеспечительного платежа.
Если рассматривать обеспечительный платеж в качестве авансового платежа, то при его возврате считаем возможным применение п. 5 ст. 171 НК РФ. На основании данной нормы продавец может принять к вычету суммы НДС, исчисленные и уплаченные им с аванса, при расторжении договора и возврате соответствующих сумм авансовых платежей. Это значит, что при возврате такого обеспечительного платежа к вычету могут быть приняты суммы НДС, фактически исчисленные по ставке 18/118%, несмотря на то, что возврат денежных средств производится в 2019 году*(5). Что, по нашему мнению, вполне согласуется с общими разъяснениями в письме N СД-4-3/20667@.
Кроме того, при возврате обеспечительного платежа мы видим и альтернативный вариант — корректировка налоговой базы по НДС того налогового периода 2018 года, в котором были получены соответствующие суммы. Ведь при возврате арендатору незачтенных "обеспечительных" денежных средств утрачивается их функция как "средства платежа". А это значит, что основания включать их в налоговую базу по НДС в 2018 году отсутствовали. При таком подходе, на наш взгляд, у налогоплательщика есть право подать уточенную декларацию по НДС за период, в котором данные суммы были получены (п. 1 ст. 54, п. 1 ст. 81 НК РФ). Однако оценить, как налоговые органы посмотрят на такую корректировку, мы не можем. Как не исключаем и вероятности претензий в случае применения вычета при возврате обеспечительного платежа.
Поскольку официальные комментарии по рассматриваемому вопросу (в том числе применительно к "переходному периоду" по НДС) нами не обнаружены, напоминаем о праве налогоплательщика на обращение за разъяснениями в территориальный налоговый орган или Минфин России (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21, пп. 4 п. 1 ст. 32, п. 1 ст. 34.2 НК РФ). Наличие таких разъяснений в случае спора с налоговым органом считается одним из обстоятельств, исключающим вину налогоплательщика в совершении налогового правонарушения (пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ).

Читайте также:  Куда переселяют из аварийного жилья

Рекомендуем ознакомиться со следующим материалом:
— Энциклопедия решений. Переход на применение ставки НДС 20% с 2019 года.
— Энциклопедия решений. Обеспечительный платеж по договору аренды.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазарева Ирина

Ответ прошел контроль качества

14 декабря 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

У многих людей в определенный момент времени возникает необходимость снимать квартиру для постоянного или временного проживания. Обычно это связано с переездом в новый город, созданием собственной семьи или поездкой в командировку. Компаниям нужны коммерческие объекты для ведения предпринимательской деятельности, которые часто снимаются в аренду. Если выбирается владелец объекта, который официально сдает в недвижимость аренду, то с ним непременно заключается арендный договор, обладающий юридической силой. Он регулирует все нюансы сотрудничества между двумя сторонами. При этом часто требуется обеспечительный платеж в договоре аренды с арендатора. Он представлен определенной суммой средств, которая выступает в качестве залога и гарантирует, что арендатор будет точно следовать требованиям соглашения.

Понятие обеспечительного платежа

Такой платеж выступает в качестве гарантии для владельца недвижимости, то арендатор точно будет следовать требованиям составленного контракта. Обеспечительный платеж в договоре аренды может обладать разным размером, но обычно зависит от месячной арендной платы.

Наиболее часто он требуется, если сдается в аренду коммерческая недвижимость, поэтому арендатором выступает компания. Фирма перечисляет денежные средства владельцу объекта, а возврат обеспечительного платежа по договору аренду осуществляется по истечении срока действия соглашения или при досрочном расторжении контракта.

Может не возвращаться сумма, если нарушаются арендатором какие-либо условия договора или же он нарушает целостность недвижимости. Поэтому такой платеж по-другому называется страховым депозитом или гарантией.

Как указать платеж в договоре?

Во время составления соглашения об аренде используется стандартная форма документа. Допускается двумя сторонами вносить в него свои поправки и пункты. Образец договора аренды можно изучить ниже.

Если применяется владельцем недвижимости обеспечительный платеж, то вносится информация в соглашение:

  • размер данного платежа, причем обычно для этого используется тройной размер месячной платы за недвижимость;
  • указывается срок, в течение которого арендатор должен передать в наличном виде или с помощью банковского перевода деньги арендодателю;
  • прописывается, что за счет полученных средств владелец недвижимости может покрывать убытки, возникшие по вине арендодателя, причем дополнительно в договоре уделяется много внимания перечислению этих возможных убытков;
  • приводится информация о том, что после расторжения договора осматривается объект владельцем, после чего принимается решение о возврате полученной суммы, если отсутствуют нарушения целостности недвижимости;
  • перечисляются случаи, когда арендодатель может воспользоваться этим средствами;
  • приводится возможность для пополнения или уменьшения этой суммы при разных обстоятельствах;
  • указывается срок возврата средств при расторжении контракта.

За счет такого платежа обеспечивается защита имущества, принадлежащего арендодателю. Сами арендаторы негативно относятся к обеспечительному платежу в договоре аренды, так как они замораживают за счет него значительную денежную сумму, которой не смогут воспользоваться в течение длительного срока.

Нередко вовсе возникают проблемы с возвратом платежа, так как арендодатель выдумывает разные проблемы и нарушения договора, за счет которых оставляет себе средства. В этом случае возникающие разногласия придется решать через суд.

Когда целесообразно пользоваться?

Образец договора аренды позволяет каждому арендодателю правильно составить соглашение с арендаторами. В нем отсутствуют данные о страховом депозите, но такие пункты могут вноситься непосредственным владельцем имущества при необходимости. Наиболее часто обеспечительный платеж в договоре аренды используется в таких ситуациях:

  • составляется соглашение в отношении дорогостоящей недвижимости, которая передается арендаторам совместно с мебелью, бытовой или офисной техникой и другими предметами, которые могут быть разрушены пользователями;
  • владелец объекта сомневается в честности и ответственности арендатора, поэтому такой платеж выступает в качестве гарантии того, что ежемесячно будут перечисляться платежи за использование объекта по назначению;
  • формируется арендный договор на длительный срок.
Читайте также:  Как оформить вторую группу инвалидности

Возможность использования такого платежа оговаривается двумя сторонами. Нередко арендаторы не соглашаются с передачей крупной суммы средств, поэтому не подписывают соглашение.

Какие решаются задачи за счет страхового депозита?

Обеспечительный платеж в договоре аренды квартиры выполняет сразу несколько задач. К ним относится:

  • гарантируется, что если будет украдено или уничтожено имущество арендодателя, то он сможет покрыть свои убытки без необходимости обращаться в суд для взыскания нужной суммы с арендатора, так как у него уже будут иметься денежные средства;
  • может использоваться в качестве очередного платежа, если имеются просрочки от арендатора;
  • применяются в качестве наказания при нарушении пользователем имущества разных пунктов соглашения.

В качестве обеспечительного платежа на основании статьи 381.1 ГК РФ могут выступать не только денежные средства, но и разные ценные предметы, хотя обычно владельцы разной недвижимости предпочитают иметь дело именно с деньгами.

Как определяется размер суммы?

Возможность применения гарантии оговаривается обоими участниками сделки заранее, так как нередко арендаторы не соглашаются передавать крупную сумму на хранение владельцу недвижимости. Если же удается сторонам достичь компромисса, определяется размер обеспечительного платежа по договору аренды. При этом учитываются следующие нюансы:

  • обычно определяется сумма в зависимости от ежемесячных арендных платежей, причем нередко берется тройной размер платы;
  • устанавливается любая произвольная сумма владельцем объекта, причем арендатор может не согласиться с таким платежом, но в этом случае не заключается контракт.

Все вопросы относительно такого платежа оговариваются двумя сторонами, так как арендатор должен предупреждаться о наличии страхового депозита заранее.

Требования к платежу

Условие об обеспечительном платеже в договоре аренды используется все чаще, так как оно позволяет гарантировать, что арендатор является ответственным лицом, которое будет аккуратно обращаться с имуществом арендодателя.

Все требования к этому платежу приводятся в ст. 381.1 ГК. К ним относится следующее:

  • его предназначением выступает покрытие убытков арендодателя при нарушении условий соглашения второй стороной;
  • если фирма, использовавшая помещение, не нарушала условия договора, то после окончания срока его действия ей возвращается положенная сумма средств;
  • в законодательстве отсутствуют какие-либо специфические требования к этому гарантийному платежу;
  • при выявлении разных нарушений арендодатель может вернуть только некоторую часть средств, так как остальные деньги будут направлены на покрытие его убытков;
  • по закону обе стороны соглашения самостоятельно решают, на каких условиях будет передаваться данная сумма, но они должны непременно фиксироваться в договоре.

Все условия прописываются в контракте.

Нюансы при отсутствии гарантии

Обеспечительный платеж используется не всегда. В таком случае при возникновении определенных убытков у арендодателя, ему придется подавать иск в суд для привлечения арендатора к ответственности и взыскания с него положенных средств.

Допускается указывать в договоре, что полученные владельцем помещения средства засчитываются в аренду. В этом случае обеспечительный платеж при расторжении договора аренды не возвращается, так как последние несколько месяцев арендатор пользуется помещением без внесения арендных платежей.

Как возвращаются средства?

Сами стороны соглашения устанавливают, каков порядок и срок возвращения гарантийного платежа. Для этого могут использоваться следующие варианты:

  • средства выступают в качестве оплаты завершающих месяцев использования помещения, поэтому в это время арендатор пользуется недвижимостью, но не уплачивает за нее какие-либо средства;
  • деньги в полном объеме возвращаются арендатору;
  • средства делятся между сторонами соглашения в определенном соотношении или поровну;
  • права на эти средства переходят арендодателю, если выявляется, что арендатор разными способами нарушил условия договора.

Конкретный вариант и условия его применения прописываются в контракте. Процедура возврата средств не предполагает возникновения налоговых последствий для какого-либо участника процесса.

Взимаются ли налоги с платежа?

Гарантийный платеж по налогообложению приравнивается к залогу или задатку. Поэтому в течение срока действия арендного договора он не выступает доходом арендодателя или расходами арендатора.

Если же денежные средства не возвращаются по разным причинам, то они выступают доходом владельца имущества. Если собственник помещения является частным лицом, то он уплачивает с этой суммы НДФЛ. Если же он представлен компанией, то перечисляется в бюджет налог на прибыль и НДС.

Что делать, если арендодатель отказывается возвращать средства?

Каждая сторона должна тщательно изучать все условия договора аренды нежилого помещения. Обеспечительный платеж позволяет владельцу имущества быть уверенным в том, что все пункты соглашения будут выполнены второй стороной сделки.

Возвращаются средства только при соблюдении всех условий, прописанных в договоре. Нередко арендаторы не нарушают правила соглашения, своевременно вносят плату за помещение, обеспечивают правильный уход за мебелью, а также реализуют другие обязательные действия, но арендодатель по надуманным причинам отказывается возвращать ранее полученные деньги. В этом случае требуется взыскание обеспечительного платежа по договору аренды.

Досудебное урегулирование разногласий

Первоначально арендаторы должны попытаться в административном порядке решить все возникшие споры. Для этого составляется претензия на имя владельца имущества, причем суд не принимает иски, если у компании отсутствуют доказательства досудебной попытки урегулировать вопрос.

Претензия составляется в письменном виде и передается владельцу недвижимости. Для этого можно воспользоваться почтой или передать документ лично в руки при свидетелях. Ответ дается в течение 30 дней. Если он отсутствует или является отрицательным, то придется заниматься взысканием средств через суд.

Обращение в суд

Если с помощью претензии не получается добиться возвращения платежа, то придется разбираться с арендодателем через суд. Для этого грамотно составляется исковое заявление, в которое вносится информация:

  • наименование суда;
  • исковые требования, представленные взысканием платежа с владельца имущества;
  • приводятся существенные условия арендного договора;
  • указывается, что арендатор никаким образом не нарушал условия соглашения;
  • прописывается, когда закончился срок действия контракта.

К иску прикладывается копия арендного договора и досудебной претензии, отправленной владельцу объекта, что подтверждает, что истец пользовался досудебным методом урегулирования разногласий.

После принятия иска назначается дата заседания, на котором рассматриваются основные доказательства, переданные сторонами. Нередко такие дела затягиваются на длительный срок, но при наличии доказательств со стороны арендатора может приниматься решение о возвращении ему денежных средств.

Читайте также:  Нужно ли регистрировать багажник на крыше автомобиля

Если даже при наличии решения суда отказывается владелец имущества перечислять деньги бывшему арендатору, то привлекаются к этому процессу приставы. Они могут снимать средства со счетов или арестовывать и продавать имущество должника.

Заключение

Арендный контракт позволяет предоставлять имущество в пользование третьим лицам. При этом часто владельцы объектов требуют от арендаторов внесения обеспечительного платежа. Он выступает гарантией того, что арендные платежи будут перечисляться своевременно, а также не будут нарушаться другие требования соглашения.

Обеспечительный платеж может возвращаться арендатору или распределяться между двумя сторонами. Если владелец недвижимости обнаруживает разные повреждения в помещении, то он осуществляет ремонт за счет средств, полученных от арендатора.

Решение переехать из одного арендованного помещения в другое может обойтись в полмиллиона.

Компания сняла склад и перед въездом заплатила обеспечительный платеж в полмиллиона рублей. Так требовал арендодатель. Мало ли, помещение испортят, затопят, разрушат, а с платежом будет компенсация.

По условиям договора при выезде платеж возвращается. Но это только по условиям: арендодатель нашел повод не возвращать платеж, пришлось идти в суд. Компания судилась три года.

В статье рассказываем, что такое обеспечительный платеж и как его забрать. С этим помогает разобраться юрист Павел Мищенко.

Что такое обеспечительный платеж

Компания платит обеспечительный платеж, когда арендует помещение. Другое название — страховой депозит или гарантийный платеж.

Обеспечительный платеж — деньги, которые защищают арендодателя от внезапных проблем. Вдруг компания устроит корпоратив с фейверками, съедет рано утром и откажется ремонтировать офис. Тогда арендодатель отремонтирует офис за деньги из обеспечительного платежа, а свои не потратит.

Требования к обеспечительному платежу

Обеспечительный платеж описывает статья 381.1 Гражданского кодекса. По закону так:

обеспечительный платеж покрывает убытки арендодателя, которые появились из-за нарушения договора.

Если компания не нарушила договор, и срок договора закончился, арендодатель возвращает обеспечительный платеж.

В законе нет требований к обеспечительному платежу. Потому в законе есть фразы «может быть» и «если иное не предусмотрено».

Закон разрешает компании и арендодателю самим договариваться об условиях платежа. Главное — зафиксировать условия в договоре.

Если договор позволяет, обеспечительный платеж можно не платить. Допустим, компания залила офис. Тогда арендодатель вправе подать в суд и отсудить возмещение убытков. Поэтому можно не тратить время на описание платежа в договоре, суд заставит компенсировать убытки. Или не заставит.

В договор можно включить условие: «Платеж засчитывается в аренду», тогда возвращать деньги не нужно.

Компания «Вишневая булочка» арендовала склад и заплатила обеспечительный платеж — арендную плату за три месяца.

«Булочка» решила съехать и предупреждает о переезде за три месяца. За последние три месяца она ничего не платит, потому что арендодатель получил деньги — обеспечительный платеж.

Будет ли обеспечительный платеж и какой, решают компания и арендодатель. Закону всё равно.

Почему сложно вернуть платеж

Почти все арендодатели требуют обеспечительный платеж, когда сдают помещение. Сумма привязывается к арендной плате, например: обеспечительный платеж равен арендной плате за два месяца.

Компания платит в расчете, что будет аккуратно снимать помещение и вернет эти деньги. Но вернуть не получается.

«Вишневая булочка» сняла склад и заплатила полмиллиона обеспечительного платежа. Через два года съезжает и просит платеж обратно. Но арендодатель уже потратил эти деньги, поэтому ищет повод отказать в выплате.

Арендодатели не возвращают обеспечительный платеж под разными предлогами. По моей практике, вот самые частые:

  • компания нарушила договор. Например, поставила перегородку, а арендодателя не предупредила. По договору менять что-либо без согласия арендодателя запрещено — значит, компания нарушила договор. В качестве штрафа арендодатель забирает обеспечительный платеж;
  • фактически выехала, а по бумагам нет. Получается, компания всё еще снимает офис и должна за него платить. Арендодатель вычитает оплату и просрочку из обеспечительного платежа;
  • испортила помещение. На стенах появились трещины, вытерся ламинат, кондиционер не работает. На ремонт понадобятся деньги, и арендодатель ремонтирует за счет обеспечительного платежа.

Это не весь список, предлогов может быть в два раза больше. Все сводятся к одному: арендодатель считает, что съемщик нарушил договор или принес убытки. У съемщика не хватает доказательств, что он всё сделал правильно. Арендодатель это знает и пользуется.

Собрать аргументы в свою пользу реально. Для этого надо правильно заехать и выехать, прописать в договоре условия платежа. Понадобится страсть к бюрократии.

Условия возврата платежа

Если работодатель требует обеспечительный платеж, он пишет о нем в договоре аренды. Часто это общие фразы:

Общие формулировки арендодатель может трактовать в свою пользу, поэтому советую четко описывать, как пользоваться платежом.

В описании можно задать удобные ситуации. Не факт, что арендодатель разрешит изменить договор, но попробовать стоит. Показываю примеры формулировок:

Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж в течение десяти дней с момента прекращения срока действия договора, в том числе в случае досрочного расторжения договора.

Арендодатель обязан по требованию арендатора зачесть обеспечительный платеж в счет арендного платежа за последний месяц использования помещения.

Условия платежа могут быть любыми, они зависят от особенностей компании. Одной компании удобнее перед отъездом платить арендную плату, но получить обеспечительный платеж. А другой — не тратить живые деньги. Пусть платеж остается у арендодателя, и это будет арендной платой.

Описание помещения до аренды

Компания обязана вернуть помещение в таком же виде, как сняла, с учетом износа. Это требование 622-й статьи Гражданского кодекса. Поэтому понадобится описание помещения до аренды.

Без описания арендодатель может утверждать что угодно.

«Вишневая булочка» снимала офис три года. В офисе остались пятна и трещины на стенах, сколы в ламинате.

Арендодатель считает, что офис испортила «Вишневая булочка» и теперь должна возместить стоимость ремонта. А «Булочка» уверена, что всё это было до нее, но доказать нечем — только слова.

Арендодатель забрал обеспечительный платеж в счет ремонта.

Юридически описание помещения называется актом осмотра. Официального шаблона нет, можно писать что угодно. Советую пункты:

  • дата осмотра,
  • полный адрес помещения,
  • кто осматривал,
  • замечания к помещению,
  • подписи всех, кто был на осмотре.

Как описывать недостатки помещения, в законе не сказано. Мой совет — описывать подробно и с фотографиями.

Ссылка на основную публикацию
Узнать кадастровую стоимость жилья по адресу бесплатно
Узнай всё про недвижимостьот 10 минут! Онлайн - сервис для получения информации об объектах недвижимости из Росреестра Что такое кадастровая...
Существенные условия договора поставки по 44 фз
Обязательные (существенные) условия контракта по Закону N 44-ФЗ Из п. 3 ч. 1 ст. 1 Закона N 44-ФЗ прямо следует,...
Сфера деятельности агентства недвижимости
Объектом исследования является ООО Агенство недвижимости «Бизнес и право». Это агентство основано 17 января 2001 года с целью оказания широкого...
Узнать кадастровую стоимость квартиры в 2018 году
Узнай всё про недвижимостьот 10 минут! Онлайн - сервис для получения информации об объектах недвижимости из Росреестра Что такое кадастровая...
Adblock detector