Тсж нанимает управляющую компанию

Тсж нанимает управляющую компанию

В данной статье предлагаем поговорить о том, действительно ли ТСЖ управляет управляющая компания. Помимо того, подробно будет раскрыта тема, посвященная юридическому лицу, имеющему некоммерческий характер и образованному владельцами нескольких имущественных объектов, которое называется товариществом собственников жилья.

Физические лица узнают о том, каким образом взаимодействуют ТСЖ с управляющими службами. Также важно помнить о том, что как с первой, так и со второй организацией жильцы обязаны заключить соответствующие договора. Даже при условии тесного взаимодействия данных служб соглашение о предоставлении определенных услуг нельзя смешивать в один документ.

ТСЖ и управляющая компания

Некая часть физических лиц либо не знает четкой разницы между товариществом собственников жилья и управляющей службой, либо же вовсе считает, что это одно и то же. Управляющие службы – это юридические лица, имеющие коммерческий характер, целью деятельности которых является управление имуществом других лиц в соответствии с заключенным с ними соглашением. Товарищества собственников жилья – это также юридические лица, но уже некоммерческого плана, организованные исключительно собственниками многоквартирного имущественного объекта. Также ТСЖ может быть образовано владельцами, проживающими в соседних многоквартирных либо частных домах.

Физические лица, являющиеся членами ТСЖ, могут переложить часть своих обязанностей на управляющую службу. Для этого им понадобится подписать с данной организацией договор, в соответствии с которым она получит право на управление определенным жилищным объектом.

Варианты функционирования ТСЖ

Действующим законодательством Российской Федерации предусмотрено, что управляющие компании могут осуществлять свою деятельность исключительно на основании соглашения, подписанного с жильцами многоквартирного дома. Однако данный документ может быть составлен не только при условии, что одной из его сторон будут являться владельцы имущественных объектов. Заключить такой договор управляющим службам по закону разрешается с такими организациями, как:

  • ТСЖ – после того как жильцы определенного дома организовали и зарегистрировали товарищество собственников жилья, они вправе самостоятельно решить, какие обязанности они будут выполнять собственноручно, а какие за отдельную плату хотят переложить на другие организации. Если все же участникам ТСЖ нужна посторонняя помощь, то они могут воспользоваться услугами управляющей компании, а происходить данное взаимодействие должно исключительно на основании специального документа, которым является договор.
  • ТСН – такое сокращение расшифровывается как товарищество собственников недвижимости. Иначе говоря, это некий симбиоз, созданный собственниками различных недвижимых объектов для пользования и совместного владения ими. В ТСН могут входить не только владельцы квартир, находящихся в многоэтажных домах, но и частных домов, различных зданий, земельных и дачных участков, а также некоторых других объектов недвижимости.
  • ЖСК – также собственники жилья, образовавшие специальное товарищество, могут оформить сотрудничество с жилищно-строительным кооперативом. В кооператив подобного характера могут быть включены не только несколько людей, но и организаций. Помимо того, жилищно-строительные кооперативы имеют достаточно широкий спектр обязанностей. Они могут взять на свои плечи как управление имущественными объектами, так и их постройку. В связи с этим, если в определенном многоквартирном доме возникла необходимость что-то достроить, ТСЖ необходимо заключить соответствующий документ с ЖСК.

Законодательная база

Для того чтобы узнать, в каком порядке согласно действующему законодательству должно происходить управление многоквартирным домом, необходимо открыть Жилищный кодекс Российской Федерации и найти в нем статью под номером 161. В этом законодательном акте, а именно во втором его пункте, сказано, что физические лица, являющиеся владельцами квартир в многоэтажном доме, обязаны выбрать один способ управления данным имущественным объектом. Требование подобного характера связано с тем, что, помимо квартир, находящихся в личной собственности определенных физических лиц, есть еще общее имущество, к которому относится кровля, подвал, лестничная клетка, лифт и тому подобное.

Существует три различных способа, при выборе одного из которых может происходить управление многоэтажным домом. Первый – с помощью сил собственников, проживающих в одном имущественном объекте. Однако воспользоваться данным вариантом можно далеко не во всех случаях, а только если число квартир в доме равно не больше тридцати. Второй способ – это управление, осуществляемое товариществом, состоящим из собственников жилья, либо жилищными кооперативами, а также любыми другими организациями подобного характера. И последний вариант – это использование услуг управляющей компании.

Несмотря на установку 161 статьи Жилищного кодекса, гласящей о том, что может быть выбран всего лишь один способ управления многоквартирным домом, на практике активно применяется комбинация из нескольких вариантов. Зачастую оформляются договоры, на основании которых управляющие службы выполняют часть обязанностей ТСЖ.

ТСЖ или управляющая компания, что лучше

Если жильцами дома все же было решено выбрать один вариант управления имуществом, находящимся в их общей собственности, то автоматически возникает вопрос на тему того, что же лучше: ТСЖ или управляющая компания. Преимущества товариществ собственников жилья перед управляющими службами заключаются в следующем:

  1. Экономичность. Поскольку ТСЖ принадлежит к числу некоммерческих организаций, то и траты на функционирование такого товарищества будут минимальными. При условии осуществления грамотного подхода руководителем данной организации, денежные средства с жильцов будут собираться только на уборку и утилизацию мусора. Помимо того, в то время как управляющая компания собирает взносы на проведение ремонтных работ ежемесячно, ТСЖ делает это только при особой необходимости.
  2. Контроль финансовой деятельности. Так как товарищество сформировано из физических лиц, проживающих в том же имущественном объекте, управление которым они осуществляют, то им не нужно обращаться в посторонние организации (например, управляющую контору) и требовать от них проведения тех или иных работ, а также согласовывать все расходы. Помимо того, владелец любой квартиры может в любой момент подойти к руководителю ТСЖ и потребовать отчет, содержащий информацию о том, на что пошли материальные средства, отданные на членские взносы.
  3. Смена состава ТСЖ. Может быть и так, что деятельностью физических лиц, вызвавшихся добровольно управлять ТСЖ, недовольны остальные жильцы. В таком случае просто проводится собрание и осуществляются выборы нового руководства, после чего составляется договор, фиксирующий соответствующие изменения. Если же у жильцов имеется негодование по поводу работы управляющих контор, то уладить этот вопрос, сменив данную организацию на новую, получится только в судебном порядке. Кроме того, данная процедура пройдет успешно только при наличии достаточного количества доказательств.
Читайте также:  Сроки расчета при увольнении из мвд

Однако ТСЖ имеет не только одни плюсы, но и отрицательные стороны. Например, необходимость проведения регулярных собраний, присутствие всех жильцов на котором является обязательным. По причине нехватки времени сделать это не всегда представляется возможным.

Также руководитель сообщества может оказаться недобросовестным человеком, в результате чего пострадают собственники квартир. Еще одним нюансом является то, что если нужно осуществить разовую работу, то ее цена будет составлять значительно большую сумму при условии оформления заказа со стороны ТСЖ. Если же это делает управляющая компания, то, поскольку у нее есть еще другие клиенты и она выступает в качестве постоянного клиента, цена гораздо меньше.

Товарищество собственников жилья является распространенным типом управляющих организаций в многоквартирных домах. Но начинающие вникать в основы управления жильцы часто сталкиваются с трудностями.

Ведение бухучета, общение с контрагентами и жильцами – сложные моменты, которые надо изучить заранее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

Прежде чем приступить к управлению товариществом, сперва следует изучить даже не государственные нормативные акты, а внутренний устав. В нем прописаны полномочия правления, права и обязанности жильцов, любой конфликт между руководством ТСЖ и жильцами, если это возможно, решается прежде всего в рамках устава организации.

Следом изучите шестой раздел Жилищного кодекса РФ. В нем раскрывается понятие товарищества собственников жилья, даются основные инструкции для тех, кто хочет основать и управлять собственным товариществом.

Полезно будет так же почитать Гражданский кодекс, а именно 209, 288, 291 его статьи. С их помощью вы поймете механизм собственности на квартиры в РФ, узнаете границы использования собственности и еще немного узнаете о ТСЖ с точки зрения гражданского законодательства.

ГК РФ Статья 291. Товарищество собственников жилья

  1. Собственники помещений в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах либо собственники нескольких жилых домов для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов, могут создавать товарищества собственников жилья.
    (п. 1 в ред. Федерального закона от 31.01.2016 N 7-ФЗ)
    (см. текст в предыдущей редакции)
  2. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Органы управления ТСЖ

  1. Главным органом управления в любом товариществе является общее собрание собственников. Оно выражает их волю по ключевым вопросам, связанным с управлением общим имуществом.

Одновременно этот орган выбирает членов правления, утверждает финансовую смету и принимает решение по реорганизации или ликвидации ТСЖ. Собирается оно раз в год, чтобы решения любого собрания были законны, нужно добиться кворума в 50% собственников.
Орган, которому собрание делегирует возможность на постоянной основе выполнять хозяйственные функции, называется правлением. Это коллегиальный орган, в идеале каждый подъезд должен выдвинуть и утвердить своего кандидата, чтобы интересы жильцов были сбалансированы.

Правление каждый день рассматривает вопросы, выдвигаемые его членами на повестку дня. Для принятия решения нужно простое большинство голосов.

Ведение учета

Правлению ТСЖ приходится сталкиваться с большим количеством контрагентов при работе. Субподрядчики по ремонту и уборке, ресурсоснабжающие организации, охранные агентства – список расширяется при большем количестве жильцов в доме.

Кроме этого, нужно каждый год до 31 марта подавать налоговую декларацию в местный контролирующий орган. В декларации отражаются все расходные операции товарищества, кроме сбора средств на капитальный ремонт.

Особенности работы

Основным источником финансирования фондов товарищества являются целевые поступления от членов самоуправления. Они формируются из взносов жильцов на нужды, прописанные в присылаемых ими счетах. Целевые средства идут на ремонт инфраструктуры и облагораживание территории.

Читайте также:  Ходатайство о приостановке производства по делу

При этом существуют еще членские взносы, за счет которых существует товарищество, а так же коммунальные платежи, средства с них в полном объеме поступают ресурсоснабжающим организациям.

Обычно председатель правления товарищества создает кадровое расписание, в котором уже прописана должность бухгалтера. Лучше направить лишние деньги на профессиональное ведение бухгалтерии, чем потом получать штрафы из налоговой.

Возможные трудности

Главная трудность для тех, кто ни разу не был вовлечен в управление товариществами собственников жилья – сложность ведения бухгалтерской отчетности. Учитывайте, что у каждой коммунальной организации есть свои должники, из-за которых она часто вынуждена обращаться за кредитом.

При попытке добиться положенного платежа вы увидите агрессию со стороны должников.

Новичку будет трудно учесть при составлении отчета все счета и субсчета, грамотно учитывать членские взносы, отделять одни поступления от других. Учет придется вести по каждой квартире, а ведь некоторым жильцам по закону положено льготное начисление счетов за ЖКУ.

В этом и кроется причина того, почему лучше нанять квалифицированного бухгалтера и провести подробное обучение.

Как управлять домовым имуществом?

Способы организации

Порядок работы управляющих органов прописан в уставе товарищества. За действия по сохранению и совершенствованию общего имущества отвечает ТСЖ, даже если работы проводили нанятые по подрядному договору организации.

Председатель товарищества составляет штатное расписание, которое утверждается общим голосованием правления. Подрядчиков обычно нанимают, когда объем и сложность работ слишком велики, чтобы с ними справились штатные сотрудники.

Иногда используется вариант управления домом, при котором ТСЖ заключает договор подряда с управляющей компанией на управление домом. Есть два вида таких подрядов: когда бухучет переходит под ответственность нанятой УК, и когда он остается под контролем у ТСЖ.

Предпочтителен второй вариант, т.к из-за недостатков в российском законодательстве в этой сфере распространены растраты и мошенничество. Роль ТСЖ при этом заключается в том, чтобы контролировать нанятую управляющую компанию и не допускать наступления на интересы жильцов.

Выбирать ли такой способ управления домом, как перекладывание ответственность на стороннюю организацию – спорный вопрос. Дело в том, что заключить договор с УК гораздо проще, чем в дальнейшем отказаться от ее услуг.

Нередки случаи, когда в ответ на объявление о расторжении подрядного договора руководители нанятой УК угрожают правлению ТСЖ или жильцам, которые выступили с такой инициативой. Конечно, это можно разрешить с помощью правоохранительных органов, но усложнять и без того непрозрачную систему управления многоквартирным домом не очень разумно.

Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

Если вы хотите набраться теоретических знаний об управлении многоквартирными домами через ТСЖ, то можете ознакомиться с книгами, освещающими эту тему. Наиболее важные знания касаются отношений с ресурсоснабжающими организациями и проверяющими органами.

Подведем итоги

Существует несколько исполнительных органов внутри товарищества собственников жилья. Его деятельность регулируется внутренним уставом, а так же отдельными положениями из Жилищного и Гражданского кодексов.

Можно заниматься обслуживанием дома (его содержанием и эксплуатацией) через ТСЖ самостоятельно, а можно заключить особый договор со сторонней компанией.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ. Постараемся во всём разобраться.

По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК. Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.

Способ управления домом — товарищество

Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

По сути управление МКД состоит из:

  • предоставления коммунальных услуг;
  • выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
  • использования общего имущества — предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (ч.3-3.1 ст.44 ЖК РФ).

Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.

Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.

Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.

Читайте также:  Абхазия надо ли загранпаспорт

Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Рассмотрим оба этих случая подробнее.

Договор управления между ТСЖ и УК

В данном случае ТСЖ полностью передаёт функции управления УК вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.

В результате взаимоотношения возникают между собственниками и УК. Хотя формально собственники помещений в МКД не являются стороной договора. Но требования к качеству услуг собственники предъявляют к УК, так как договором управления закрепляются их права и обязанности.

При таком взаимодействии ТСЖ:

  • не собирает денежные средства с собственников на управление МКД;
  • не распоряжается собранными с собственников денежными средствами;
  • органы управления товарищества фактически бездействуют, поскольку все функции управления МКД вверены УК;
  • правление и председатель товарищества выполняют лишь функции контроля за действиями УК и имеют право расторгнуть договор управления;
  • оплата работы правления и председателя товарищества может осуществляться на основании решения общего собрания членов ТСЖ. Но поскольку они не являются сотрудниками УК, то данное условие нужно прописывать в договоре управления;
  • срок действия данного договора в жилищном законодательстве не определен, поэтому может заключаться на любой срок;
  • заключать и расторгать такой договор имеет право правление товарищества, решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно (п.4 ст.148 ЖК РФ);
  • договор подписывает председатель товарищества от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме;
  • товарищество не несёт ответственности и не отвечает за качество услуг и работ и состояние дома;
  • все требования к качеству коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, а также требования к раскрытию информации по Стандарту (ПП РФ №731), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение требований жилищного законодательства предъявляются к УК.
  • с передачей функций управления домом к УК у товарищества отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодную смету доходов и расходов, отчитываться о её исполнении и использовании средств.

Договор обслуживания между ТСЖ и УК

При данном способе взаимодействия товарищество не передаёт функции управления домом управляющей компании. ТСЖ может передать УК только некоторые функции или обязанности по собственному усмотрению. Это могут быть, например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Таким образом, УК выступает в качестве подрядной организации;

При таком взаимодействии ТСЖ:

  • осуществляет управление МКД, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, а также предоставляет коммунальные услуги;
  • требования к качеству выполняемых работ и оказываемых услуг собственники предъявляют к товариществу;
  • УК не управляет домом и не собирает денежные средства на управление, поэтому не расходует их;
  • УК получает вознаграждение по договору оказания услуг (гл.39 ГК РФ). Стоимость и условия договора обслуживания определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию;
  • договор заключается товариществом на основании решения органа правления ТСЖ в строгом соответствии со сметой доходов и расходов на год.

Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.

При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.

Взносы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год. Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.

Надеемся, что приведённые выше различия помогли вам понять разницу во взаимодействии управляющей компании и товарищества по договору управления и договору обслуживания.

В первом случае УК является исполнителем работ и услуг по договору управления, собственники — их заказчиком, а ТСЖ лишь сторонним наблюдателем и контролёром. Во втором случае отвечать за всё будет товарищество, а управляющая компания по договору обслуживания будет выступать лишь в качестве подрядной организации и получать вознаграждение по агентскому договору.

Какой способ выбрать — ваше право. Но помните, что при заключении договора управления с УК товарищество теряет право управлять домом и становится “номинальным королём”. При заключении же договора обслуживания у ТСЖ остаётся полное право на управление домом и расходование собранных с собственников помещений денежных средств.

Чтобы орган правления ТСЖ не злоупотреблял своими полномочиями и без согласия остальных собственников помещений в МКД не заключал договор управления с УК, необходимо в уставе товарищества прописать, что правом на заключение договоров управления обладает общее собрание членов ТСЖ. Только в таком случае будет полностью реализована цель создания товарищества – самостоятельное управление МКД собственниками помещений в доме.

Ссылка на основную публикацию
Существенные условия договора поставки по 44 фз
Обязательные (существенные) условия контракта по Закону N 44-ФЗ Из п. 3 ч. 1 ст. 1 Закона N 44-ФЗ прямо следует,...
Срок рассмотрения заявления в фссп
МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА СУДЕБНЫХ ПРИСТАВОВ 11 апреля 2014 г. N 15-9 Директор Федеральной службы судебных приставов -...
Срок предоставления уточненных сведений о доходах госслужащих
Вы здесь Законодательство обязывает государственных и муниципальных служащих ежегодно предоставлять нанимателю сведений о доходах, расходах, имуществе и обязательствах имущественного характера...
Сфера деятельности агентства недвижимости
Объектом исследования является ООО Агенство недвижимости «Бизнес и право». Это агентство основано 17 января 2001 года с целью оказания широкого...
Adblock detector