Существенными условиями договора аренды земельного участка являются

Существенными условиями договора аренды земельного участка являются

Аренда – один из способов использования земли.

А для некоторых участков (государственных и муниципальных) только при таком условии можно вести на нём определённую деятельность.

Но у этого договора есть свои особенности, которые важно знать при заключении.

В статье мы рассмотрим, существенные условия договора аренды земли – что это такое и как отражаются в документе.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Существенные условия договора аренды земли – что это такое и как отражаются в документе?

Это условия которые:

  • относятся к объекту договора;
  • по поводу которых необходимо соглашение между сторонами;
  • которые указаны в законе необходимыми для сделок с данным типом имущества.

Для недвижимости ими являются:

  1. сведения, позволяющие точно определить, какое именно имущество сдаётся;
  2. должно быть указано, каков размер арендной платы, как часто и каким образом её необходимо вносить.

Если период действия длится дольше года, документ должен быть составлен письменно и зарегистрирован в Росреестре (как обременение участка).

Если в договоре нет сведений, описанных в первом пункте, он считается недействительным.

Пример такого договора

Сведения могут указываться, например, следующим образом:

Арендодатель передаёт во временное пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером _номер участка_, находящийся по адресу ___, площадью ___. Назначение участка: ___, вид разрешённого использования: ___.

Срок аренды составляет ___ лет.

Арендная плата составляет ___ рублей ежемесячно, вносится до __ числа следующего месяца.

Какие требования предъявляются к арендуемому земельному участку?

В договор вносятся кадастровый номер и другие подобные данные в пункте, характеризующем землю.

Если разрешённым использованием предполагается строительство зданий, необходимо получить технические условия подключения к инженерным сетям.

Они включают:

  • описание наибольшей возможной нагрузки;
  • возможные сроки подключения;
  • срок действия этих условий.

Кроме того, поскольку участок арендуется для определённой деятельности, он должен быть пригоден к ней.

В зависимости от назначения, могут вноситься сведения:

  1. о расположенных на нём зданиях и строениях;
  2. о благоустроенности участка, то есть состоянии почвы, присутствии деревьев или кустарников, дорог или других объектов благоустройства;
  3. о существующих коммуникациях: электросети, канализации, водоснабжении и т. д.;
  4. об обременениях: сервитуте, залоге и т. п.

Также необходимо описать существующие недостатки:

  • особенности почвы;
  • износ инженерных систем;
  • присутствие строительного мусора;
  • и т. п. в зависимости от использования.

Как правило, эти сведения записываются после информации, характеризующей участок. Для зарегистрированных строений необходимо записать кадастровый номер, площадь, количество этажей и другие особенности.

Также он сможет добиться компенсации расходов, понесённых на устранение таких недостатков.

Форма такого соглашения

Договор аренды составляется письменно (если его срок более года или одна из сторон – организация). Он скрепляется подписями сторон.

За юридическое лицо расписывается его представитель. Это может быть генеральный директор, действующий на основании Устава, или любой из сотрудников. В последнем случае оформляется доверенность.

В этом документе обязательно должна содержаться такая информация:

  1. Сведения о сторонах: ФИО и другие паспортные данные, полное название и реквизиты для организаций.
  2. Суть договора, то есть передача земли в аренду.
  3. Описание участка.
  4. Сведения об ограничениях и обременениях, если они есть: залоге, сервитуте и т. д.
  5. Назначение, то есть для чего участок сдаётся.
  6. Срок действия.
  7. Порядок оплаты: периодичность, сумма, пени и штрафы за неуплату и т. п.
  8. Условия досрочного расторжения.
  9. Ответственность обеих сторон, их права и обязанности.
  10. Дата подписания.
  11. При желании сторон возможно включение и других условий, не противоречащих законодательству. Например, сроки освоения земли.

От чего зависят сроки давности сделки?

Для государственных и муниципальных земель определены предельные возможные сроки. Период аренды зависит от назначения земли и целей использования и записаны в статье 39.8 ЗК:

  • для огородничества, выпаса и сенокошения, а также для завершения строительства – не более, чем на 3 года.
  • Если сельскохозяйственная земля арендуется для остальных целей – от 3 до 49 лет.
  • Для освоения территории или ведения дачного хозяйства, если арендует организация – на 3-5 лет.
  • Для строительства и реконструкции зданий – на 3-10 лет.
  • Для ИЖС или ЛПХ – на 20 лет.
  • Собственнику зданий, которые расположены на участке – до 49 лет.

Также мы расскажем о том, возможно ли арендовать земли на неопределенный период и что делать, если срок договора закончился.

Кроме того, если вместе с арендным подписывается другой договор, срок аренды не может его превышать.

Он может заключаться, например:

  1. об освоении территории;
  2. её развитии;
  3. о партнёрстве.
Читайте также:  Внесудебное мировое соглашение образец

Если земля передаётся для пользования её недрами, арендный период может быть на 2 года больше периода действия лицензии.

Остальная земля, принадлежащая государству или муниципалитету, сдаётся на период до 49 лет.

Для участков, принадлежащим частным и юридическим лицам, таких ограничений нет.

Но если арендуемые участок или его часть передаётся в субаренду, её срок не может быть больше основного.

Что будет по истечении срока?

Если случилось истечение срока аренды, арендатор имеет преимущественное право на заключение следующего подобного договора. Он может уведомить об этом арендодателя до окончания периода действия.

Если время, на которое заключена аренда, закончилось, а арендатор продолжает пользоваться землёй с ведома второй стороны, считается, что договор стал бессрочным. Это правило действует только для случаев, когда нет предельного срока аренды. Если он есть, договор расторгается, как только это время прошло.

Что известно о предмете и объекте соглашения?

Предметом и объектом аренды является сам участок. Именно поэтому он должен быть подробно описан. Это позволит предупредить возможные споры или поможет в их решении.

Необходимо внести следующие данные:

  • кадастровый номер;
  • адрес;
  • площадь;
  • категория;
  • вид использования.

В аренду может сдаваться часть участка. Перед этим необходимо провести межевание. В этом случае в тексте указывается также, какая именно часть сдаётся.

Сдаваемый участок должен состоять на кадастровом учёте. Участки, изъятые из оборота, не предоставляются в аренду.

Информация о сторонах сделки

Арендодателем, то есть передающим участок в аренду, может быть:

  1. его собственник;
  2. владелец, если земля относится к сельскохозяйственным;
  3. тот, кому передал такое право одно из этих лиц.

Собственником земли может быть:

  • частное лицо;
  • организация;
  • муниципальное образование;
  • государство.

Арендатором может быть:

  1. частное лицо;
  2. коммерческая фирма;
  3. некоммерческая организация.

Если участок в аренду предоставляется на неопределенный срок

Если срок аренды неопределенный, то он считается:

  • заключённым на максимально возможный срок, если существуют ограничения на него;
  • бессрочным, если такого ограничения нет.

По общему правилу любая сторона может отказаться от бессрочной аренды, уведомив другую за 3 месяца. Для срочной этот период составляет 1 месяц. Но в договоре стороны по взаимному соглашению могут выбрать и другой.

Виды и способы оплаты

Могут применяться следующие формы оплаты (отдельно или в сочетании):

  1. деньгами (единовременно или с определённой периодичностью);
  2. определённой частью продукции, получаемой при использовании земли, плодов или доходов;
  3. услугами со стороны арендатора;
  4. предоставлением арендодателю какого-либо имущества в аренду или собственность;
  5. работами по улучшению участка.

Аренда может быть и безвозмездной. Как правило, она бывает непродолжительной.

Также могут обговариваться компенсации инфляции или на случай дефолтов и т. п. Это особенно актуально при длительной аренде.

Договор аренды заключается письменно, если длится более года. В нём обязательно должны быть указаны существенные условия. Они касаются сведений об участке и условий аренды. После завершения срока действия арендатор имеет преимущество при заключении нового.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Ответ: Существенными условиям договора аренды земельного участка являются условия о предмете договора, о размере арендной платы, иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Обоснование: Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение ( абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Для договора аренды земельного участка существенными условиями являются условия о предмете договора, о размере арендной платы, иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение ( абз. 1 п. 1 ст. 432 , ст. ст. 606 , 607 , 614 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

Для согласования предмета договора необходимо установить земельный участок, передаваемый в качестве объекта аренды, а также указать права и обязанности сторон по передаче земельного участка за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ( ст. 606 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды ( п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для индивидуализации земельного участка следует указать: его местонахождение (адрес), кадастровый номер, площадь, категорию земель, вид разрешенного использования.

Читайте также:  Начисленная премия в страховании

В законодательстве четко не решен вопрос относительно того, каким образом может быть индивидуализирован объект, если передаче в аренду/субаренду подлежит только часть земельного участка. На практике применяется подход, согласно которому достаточно подписанного сторонами документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) в случаях передачи в аренду ( абз. 5 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается ( абз. 6 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).

Размер арендной платы

Размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и др. Также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы ( п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется на торгах и (или) в соответствии с нормативным актом уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления ( п. п. 1 , 2 , 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

Условия в зависимости от вида земельного участка или договора для некоторых договоров аренды

Применительно к отдельным договорам аренды земельных участков законодательством может предусматриваться необходимость согласования дополнительных существенных условий, в частности:

— к договорам аренды земельных участков, занятых объектами культурного наследия, находящимися в неудовлетворительном состоянии, относящимися к федеральной собственности ( п. 4 ст. 14.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации");

— к договорам аренды земельных участков, заключенным в рамках инвестиционной деятельности ( п. 2 ст. 10.1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

Информация предоставлена справочно-правовой системой "КонсультантПлюс".

При заключении любого договора важно знать о всех нюансах и нормах осуществления сделки. Договор аренды земельного участка не является исключением, а также имеет некоторые правила и основы, которых следует придерживаться.

Земельный участок и его разновидности

По общему правилу земельный участок предполагает под собой территорию, ограниченную по размерам и используемую для конкретных целей.

На территории страны все земли имеют определенный тип и назначение. При этом не отнесенных к какому-либо виду земель нет.

Существует 7 категорий, установленных нормативными актами. К таким группам относят:

    территории, эксплуатация которых осуществляется в целях сельскохозяйственной деятельности. Важное условие: такие зоны расположены за пределами населенных пунктов

Права сторон

По общим правилам одно лицо передает иному лицу во временное пользование определенный, ограниченный по размеру вид земельной области. В свою очередь второе лицо имеет прямую обязанность содержать вверенную ему зону в надлежащем состоянии, не ухудшать ее свойства и качества, а также своевременно вносить плату за предоставленную ему землю.

Этот вид обязательственного документа подразумевает под собой определенные права, которые должны неуклонно соблюдаться его контрагентами.

Самые основные из них закреплены на законодательном уровне. Они делятся на две большие категории:

Договор аренды земли

  • права арендодателя
  • права арендатора

Каждый из них включает в себя определенную группу прав. Так лицо, передающее аграрную зону другому лицу в непосредственное владение и пользование, вправе требовать:

  • надлежащее и не ухудшающее функции участка использование
  • своевременной оплаты

В свою очередь лицо взявшее участок во владение имеет следующие права:

  • передавать с предварительным уведомлением контрагента свои права на зону, взятую в аренду, другому лицу
  • сдавать вверенную ему территорию в субаренду
  • требовать от контрагента соблюдения условий составленного между ними соглашения

Форма договора

Этот существенный пункт включает в себя два обязательных критерия:

  • бумажная форма
  • государственная регистрация

В первом случае существует неуклонное правило, обязывающие две стороны заключать данный тип сделки непосредственно в письменной форме. Но этот принцип используется исключительно в тех ситуациях, когда сам срок соглашения подразумевает собой временной период более одного года.

В иных случаях вполне допустима и устная форма. Однако тогда гораздо сложнее отстаивать свои права в ходе судебного разбирательства.

К этим временным рамкам относится и второй критерий, согласно которому контрагенты регистрируют свое соглашение в соответствующих государственных структурах.

Сама форма такого документа регламентируется по общим правилам, относящимся к соглашению аренды.

Существенные условия

Существенные условия договора аренды земельного участка – это тот необходимый список требований, без которых договор не может быть заключен или будет считаться недействительным.

В данном типе договора два условия, необходимых для заключения сделки:

  • данные об объекте. Этот критерий регламентирует полный список всех значимых качеств арендуемой территории. В зависимости от ее типа они могут быть неодинаковыми в каждом конкретном случае. К общим же можно отнести размер зоны, ее тип, параметры, местонахождение и цель эксплуатации
  • стоимость. Имеется в виду величина платы за используемую земельную область. Она в обязательном порядке заранее оговаривается и формулируется сторонами соглашения. Чаще всего она определена в денежной форме и выплачивается помесячно. Однако, бывают исключения. Не всегда плата производится денежными средствами
Читайте также:  Положена ли субсидия инвалиду 2 группы

Сроки

В настоящий момент сроки предоставления земельной зоны в аренду не являются обязательным условием для составления договора, а это значит, что они могут быть и не определены вовсе.

Однако существуют некоторые утвержденные правила, применяемые на практике:

  • документ, который был подписан двумя сторонами в отношении аренды земли, по общим правилам не может быть заключен на период времени более 49 лет. При прошествии этого времени заключается новое соглашение, условия которого могут меняться по взаимному согласию контрагентов
  • в случае отсутствия данного пункта в договоре, срок его осуществления считается неопределенным. В таких ситуациях каждая из контрагентов имеет право на его расторжение, но в обязательном порядке предупредив об этом заранее в разумный срок
  • при данном типе аренды у лица, взявшего во временное пользование определенную территорию есть преимущественное право, согласно которому у лица появляется возможность на составление нового договора. Это означает, что когда срок подходит к концу, арендатор заблаговременно уведомляет контрагента о своем желании продлить заключенное между ними соглашение. В свою очередь арендодатель может либо согласиться, либо отказать в предложении. Но в случае отказа он не имеет права заключать в течении одного года подобный договор с другим лицом, так как это в значительной степени будет нарушать права арендатора.

Типы оплаты

По утвержденным нормам такой тип аренды является возмездным. Это означает, что он предполагает материальное возмещение одной из сторон за выполнения своих непосредственных обязательств другой стороной.

Видов и способов такой платы несколько:

  1. Самый часто используемый тип — это плата по договору посредством платежей. При этом они должны быть установлены в твердой сумме и выплачиваться согласно определенным периодам либо единовременно.
  2. Второй способ предполагает получение контрагентом доли, полученной в результате реализации арендованной зоны. Это может быть произведенная или выращенная на этом земельном участке продукция.
  3. Следующий тип регламентирует в качестве платы предоставление конкретных услуг арендодателю от второй стороны договора. Сами услуги и их тип определяются заблаговременно при подписании соглашения.
  4. Четвертый способ по своей структуре напоминает бартер. Согласно ему, арендатор передает своему контрагенту взамен на предоставление земельного участка определенную вещь в собственность или также в аренду. Важное условие: объект, установленный в качестве платы должен быть прописан в условиях договора.
  5. Согласно последнему виду, лицо взявшее в аренду земельную территорию обязуется полностью возместить расходы на улучшение этой территории. К тому же, в ряде случаев он должен произвести их самостоятельно. Как и другие типы платы, этот вид также подлежит обязательному включению в договор.

Досрочное расторжение

Случается, когда один из участников обязательственных отношений выражает намерение об отмене соглашения ранее положенного срока. При таких обстоятельствах, независимо от кого из контрагентов исходит инициатива, договор подлежит процедуре расторжения только путем судебного процесса.

В свою очередь не во всех случаях суд может удовлетворить это требование. Решение зависит от причин, согласно которым сторона желает прекратить сделку. Закон определяет допустимые поводы завершения сотрудничества для каждого из контрагентов.

По предложению арендодателя договор расторгается в случаях:

  • незаблаговременной платы за использование земельной зоны арендатором. При этом необходимым условием является минимум две просрочки платежа
  • если арендатор в значительной степени нарушает условия договора, в том числе наносит ущерб арендованному объекту и портит его внешний вид