Субаренда земельного участка находящегося в государственной собственности

Субаренда земельного участка находящегося в государственной собственности

Статья 39.8 . Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 39.8 ЗК РФ

1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

Информация об изменениях:

4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

5. Утратил силу с 1 января 2019 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ

Информация об изменениях:

6. В случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

7. Договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.

Информация об изменениях:

Статья 39.8 дополнена пунктом 7.1 с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ

7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее — приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, — обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;

2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;

3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

Информация об изменениях:

Подпункт 4 изменен с 1 января 2019 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ

4) на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории;

Информация об изменениях:

Подпункт 5 изменен с 1 января 2019 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ

5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории;

6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 224-ФЗ в подпункт 8 пункта 8 статьи 39.8 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2016 г.

8) на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ пункт 8 статьи 39.8 настоящего Кодекса дополнен подпунктом 8.1, вступающим в силу с 1 марта 2015 г.

8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ пункт 8 статьи 39.8 настоящего Кодекса дополнен подпунктом 8.2, вступающим в силу с 1 марта 2015 г.

8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ статьи 39.8 настоящего Кодекса дополнена подпунктом 8.3, вступающим в силу с 1 января 2017 г.

8.3) на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;

9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;

10) на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;

11) на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;

12) на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;

13) на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;

Читайте также:  Должностные обязанности зам директора школы по безопасности

14) на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;

15) на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;

16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;

17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 213-ФЗ пункт 8 статьи 39.8 настоящего Кодекса дополнен подпунктом 18

18) на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом "О свободном порте Владивосток";

Информация об изменениях:

Пункт 8 дополнен подпунктом 19 с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 485-ФЗ

19) на срок реализации участником свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", если меньший срок не заявлен таким участником.

Информация об изменениях:

Пункт 9 изменен с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ

9. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Информация об изменениях:

Пункт 10 изменен с 1 января 2019 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ

10. Договоры аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного юридическому лицу в аренду для комплексного освоения территории, заключаются на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в соответствии с пунктом 8 настоящей статьи.

11. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

12. При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

Информация об изменениях:

Статья 39.8 дополнена пунктом 12.1 с 1 сентября 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ

12.1. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен публичный сервитут в соответствии с главой V.7 настоящего Кодекса, арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора на срок, в течение которого использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием невозможно или существенно затруднено в связи с осуществлением публичного сервитута. Арендодатель не вправе отказать во внесении указанных изменений в такой договор. Данный срок определяется в соответствии с соглашением об осуществлении публичного сервитута независимо от срока, установленного пунктом 8 настоящей статьи.

13. В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.

14. В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.

15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

16. В случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.

17. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Информация об изменениях:

Статья 39.8 дополнена пунктом 18 с 2 августа 2019 г. — Федеральный закон от 2 августа 2019 г. N 283-ФЗ

18. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется его перераспределение в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.27 настоящего Кодекса, внесение изменений в указанный договор аренды, в том числе в части изменения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется при наличии соглашения, указанного в пункте 2.1 статьи 39.27 настоящего Кодекса.

Одним из видов арендных отношений выступает субаренда. Читайте в статье, что это такое, как оформить договор субаренды земельного участка и на что обратить внимание при заключении сделки.

Что такое субаренда земельного участка?

Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.

Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.

Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.

Читайте также:  Обманули на авито куда обратиться

Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.

При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.

Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.

Таким образом, субаренда земли – это передача земельного надела арендатором конкретному лицу или группе лиц в пользование, ограниченное временными рамками, на условиях, согласованных с собственником. Сроки и условия предоставления оговариваются письменно посредством заключения договора.

Правила оформления договора субаренды

В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:

  • наименование документа («Договор субаренды»);
  • дата и место заключения сделки;
  • наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);
  • основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;
  • предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
  • срок действия договора;
  • заключительные положения – количество экземпляров документа, порядок разрешения спорных ситуаций, реквизиты для оплаты;
  • подписи сторон

К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.

В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.

К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.

Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать. В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:

  • площадь надела;
  • категория земель, к которой относится надел;
  • кадастровый номер;
  • адрес места расположения;
  • цель оформления участка в субаренду;
  • перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).

По большому счету правила составления договора субаренды аналогичны регламенту оформления договора аренды. Однако есть существенный момент – регистрация права. Именно эта процедура является гарантом исполнения условий соглашения сторонами. Таким образом, договор субаренды вступает в полную юридическую силу не с момента его подписания, а после прохождения государственной регистрации в Росреестре или МФЦ.

Регистрация возникновения права пользования участком у лица на основе субаренды не осуществляется только в том случае, когда срок действия договора не превышает один год. Иных исключений в законодательстве не предусмотрено.

Процесс регистрации происходит по стандартной схеме и не подразумевает каких-либо особенностей. Процедура может затянуться, только если текст документа составлен некорректно или между сторонами сделки возникла спорная ситуация.

Также важно учесть, что условия договора субаренды не должны противоречить порядку и правилам, предусмотренным в первоначальном договоре аренды.

Заключение договора субаренды земельного участка

Зачастую, оформление субаренды обходится для субарендатора дешевле, чем, если бы он выступал арендатором по первоначальному договору. В подавляющем большинстве случаев передача участков в поднаем – это своеобразный вид предпринимательской деятельности для арендатора.

К примеру, стандартная ситуация, когда собственник имеет несколько больших территорий, которые сдает за умеренную плату. У него нет ни времени, ни желания проводить переговоры и оформлять сделки с каждым лицом, изъявившим желание взять землю в аренду. Тогда он решает передать недвижимость в пользование нескольким крупным арендаторам с правом оформления субаренды. В свою очередь арендаторы используют эту возможность в качестве бизнес-идеи, которую успешно реализовывают.

В некоторых случаях арендовать землю напрямую попросту невозможно или сложно. К примеру, если собственником территории является государство или муниципалитет. Гораздо проще найти арендаторов государственной или муниципальной земли и договориться с ними без проведения аукциона и длительного ожидания рассмотрения заявки.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

При заключении договора субаренды важно учитывать, в каких ситуациях арендатор может передавать право пользования участком, а когда нет. Согласно п. 6 ст.22 ЗК РФ, арендатор имеет право передавать участок третьим лицам в любой момент без согласия собственника, но при условии обязательного уведомления владельца о планируемой сделке. Исключение – если в договоре аренды прямо установлен запрет на передачу участка в субаренду.

На субарендатора распространяются все права арендатора надела, которые предусмотрены в земельном и гражданском законодательстве. Более того, когда собственником является государство или муниципалитет, а срок аренды составляет более пяти лет, то передача в поднаем может происходить без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме (п.9 ст. 22 ЗК РФ).

Какие документы нужны для оформления субаренды?

Помимо правил и рекомендаций к оформлению передачи права пользования третьим лицам, необходимо учесть и перечень документации, которая должна сопутствовать проводимой сделке. Условия и другие составляющие договора должны подтверждаться прилагаемыми бумагами.

Состав пакета необходимой документации будет отличаться в зависимости от сроков, на которые предоставляется субаренда – больше года или меньше. Рассмотрим каждый вариант.

Если субаренда заключается на срок более 12 месяцев, то к договору прикладываются:

  • подробное описание земельного надела;
  • кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН;
  • технические паспорта зданий, расположенных на участке;
  • график арендных платежей;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию субарендного права пользования наделом.

Если срок действия договорных правоотношений составляет менее 12 месяцев, то перечень документов будет следующим:

  • акт приема-передачи недвижимого объекта;
  • дополнительное соглашение;
  • протокол существующих разногласий;
  • протокол согласования разногласий.

При необходимости стороны могут продлить срок действия договора субаренды, если это не противоречит условиям первоначального документа, удостоверяющего арендные отношения нанимателя и собственника.

Права собственника земельного участка при оформлении субаренды

В соответствии со ст. 615 ГК РФ, отсутствие запрета на поднаем земли в первоначальном договоре аренды не означает невозможность включить это условие в дальнейшем. Собственник вправе включить этот пункт в текст документа посредством оформления дополнительного соглашения.

При заключении субаренды все риски принимает на себя арендатор. Однако собственник не должен оставаться в стороне при оформлении сделки. Он имеет законное право на то, чтобы:

  • предоставить субарендатору основной документ об аренде для ознакомления;
  • потребовать предоставить ему сведения о субарендаторе и его цели использования земли;
  • увеличить размер арендной платы для арендатора (при этом для субарендатора ничего не изменится);
  • потребовать возврата земельного участка после окончания периода действия договоров об аренде и субаренде;
  • ознакомиться с условиями субаренды и удостовериться, что его пункты не противоречат первоначальному документу;
  • потребовать прохождения процедуры государственной регистрации.

Несмотря на такой внушительный перечень прав, как правило, прямого взаимодействия между собственником и субарендатором нет. Все действия происходят через арендатора.

Если субарендатор нарушит условия договора или правила пользования земельным участком, за его действия понесет ответственность основной арендатор. Именно этот участник таких правоотношений рискует в большей степени.

Читайте также:  Номер госконтракта в счет фактуре

Ограничения в использовании участка при субаренде

Чтобы обеспечить рациональное и эффективное использование земельного участка, на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения в использовании надела. Они могут быть в виде запрета на выполнение конкретных видов хозяйственной деятельности или в качестве требования воздержания от производства каких-либо видов работ.

Такие ограничения должны быть обоснованы. Они не должны противоречить нормам действующего законодательства.

Ограничения оформляются в форме административно-правового акта, в котором перечисляются требования. Подобные ограничения могут быть наложены на конкретный срок или действовать на бессрочной основе.

Если субарендатор возражает против выдвигаемых ограничений, он вправе защитить свои права и интересы в судебном порядке. Однако потребуется доказать, что ограничение неправомерно или приносит существенные убытки.

При введении запрета на какой-либо вид использования земельного участка, он не будет отменен, если право пользования перейдет к другому лицу. Подобные ограничения называются в юриспруденции сервитутом.

Рекомендации юриста

При оформлении договора субаренды земельного участка существует ряд ключевых нюансов, которые следует проконтролировать и принять во внимание. К ним относятся:

  1. Наличие разрешения у арендатора на передачу земельного участка в субаренду.
  2. Соответствие земельного надела его описанию в документах.
  3. Наличие строений на участке, а также дефектов и повреждений.

Проще говоря, нужно тщательно проверить все документы, имеющиеся у арендатора. Не стоит относиться к акту приема-передачи как к простой формальности. Если дефекты или повреждения будут выявлены после подписания акта, то субарендатор обязуется устранить все неисправности за собственные средства.

Если вам нужна юридическая помощь, вы можете получить ее на нашем сайте абсолютно бесплатно. Задайте вопрос юристу в специальном окне.

Теперь вы знаете, как оформить договор субаренды земельного участка, и какие нюансы при этом необходимо учитывать. Помните, что лучше своевременно обратиться к юристу за правовой помощью, чем в дальнейшем тратить время на судебные разбирательства.

Земельный участок входит в число объектов недвижимости, как квартира или офис, а поэтому ее также можно сдавать во временное пользование. Не запрещается законом и субаренда, но при заключении сделки надо учитывать, кому принадлежит земля и другие факторы. О том, какие законы регламентируют вопросы субаренды в Москве, на что могут рассчитывать арендаторы, и как заключить договор, рассказывают профессиональные юристы.

Что собой представляет субаренда

Порядок такой субарендной сделки регламентируется пунктом 2 ст. №165 ГК РФ (если объект принадлежит физлицу) и 22-1 статьей Земкодекса (если речь идет об объекте, принадлежащем госорганам). Право распоряжаться землей имеет только ее собственник, а арендатор получает лишь временные права на использование арендуемого имущества.

У арендатора есть свои права, а договорные отношения не могут быть прекращены раньше срока, даже в случае продажи, дарения или наследования.

Это же касается и поднайма, а с увеличением количества земли, находящейся в собственности, вопрос субаренды становится все более актуальным. Если говорить, что это такое доступным языком, стоит понимать, что субаренда – это сделка, в результате которой право пользоваться участком платно или безвозмездно переходит субарендатору.

Поднаем земли происходит по разным причинам, а нередко арендатор просто не справляется своими силами и вынужден сдавать всю землю или часть участка.

Несмотря на некоторую свободу действий, арендатор не может передать арендованное имущество в стороннее пользование, не спросив на то разрешения собственника, хотя и из этого правила существуют исключения.

Отличия аренды и субаренды

Поднаем земли – законная процедура, но для прохождения сделки необходимо собрать нужные документы, а лучше всего это сделают специалисты. Если вы собираетесь сделать это самостоятельно, помните, что субаренда отличается от классических арендных отношений:

  • по количеству заинтересованных лиц, а поднаем должен учесть интересы трех сторон.
  • субарендатор должен выполнять, как условия, поставленные арендатором, так и требования, предъявляемые собственником участка.
  • земля не используется по собственному усмотрению, субарендатор должен действовать строго в рамках подписанного документа.
  • пользоваться имуществом можно на протяжении ограниченного временного периода.
  • цену аренды устанавливает арендатор.

При заключении субарендного договора земельный надел уже не становится предметом сделки, так как права владения им автоматически переходят арендатору после договоренности с владельцем. Субарендатор может использовать в рамках нового договора недвижимость, но на условиях, которые ему ставит уже арендатор. Этот вопрос тонкий, требующий определенной подготовки и сбора пакета необходимых документов.

Особенности сделки субаренды

Довольно часто договора субаренды заключаются с местными органами самоуправления, а земля, находящаяся в госсобственности, по закону может сдаваться на время. Собственник в этом случае – госорган, а порядок прохождения сделки регламентирует 22-й статьей Земкодекса России. Если земля принадлежит физлицу, в силу вступают положения п. 2 ст. 165 ГК.

Всегда должны соблюдаться законные требования всех участников сделки, а в этом случае возникает взаимосвязь между всеми заинтересованными сторонами. Стоит помнить, что каждый участник сделки имеет, как обязанности, так и права:

  • арендатор должен использовать землю строго по назначению, что оговаривается пунктами договора.
  • арендатор имеет право на платной и безвозмездной основе передать все арендованное имущество или его часть субарендатору.
  • субарендатор, заключая договор субаренды, обязуется использовать земельный участок строго по назначению, учитывая положения договора.
  • арендодатель имеет право в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, в случае использования земли не по назначению и нарушении других требований, прописанных в договоре аренды.

Если речь идет о земле, находящейся в собственности физлица, особых сложностей при сдаче ее в поднаем не возникает, чего не скажешь о земле, находящейся в госсобственности. Любые манипуляции с собственностью муниципалитета возможны после проведения тендера (так гласит закон о конкуренции). Государственный орган выставляет минимальную цену аренды/субаренды, а победителем является тот, кто даст большую цену. Если претендент только один, договор заключается с ним без торгов.

Как оформить договор субаренды земли правильно

Чтобы избежать возможных неприятностей, вы должны знать, как правильно оформить поднаем. Помочь в этом может образец договора, но лучше воспользоваться услугами специалистов, знающих все тонкости процесса. Надо правильно заполнить все пункты документа:

  • наименования всех заинтересованных сторон (ФИО физлица, название госоргана, предприятия, организации).
  • доказательство законности сделки, или доказательство наличия договора найма.
  • предмет договора с описанием теххарактеристик, расположение участка, его площадь и наличия капитальных построек.
  • ответственность сторон, их законные права и обязанности.
  • стоимость аренды, варианты и граничные сроки оплаты.
  • меры ответственности за нарушение основных положений документа.
  • срок действия.
  • подписи сторон.

Документ заключается на ограниченный срок, но с учетом положений основного договора аренды. Основным условием является соблюдение требований договора аренды, поэтому в основном документе должна быть предусмотрена такая возможность. Если такого пункта нет, необходимо составить новый договор, иначе передача земли будет незаконной.

Заключение сделки без разрешения владельца земли

В начале повествования мы упомянули о том, что из каждого правила есть исключения, а не всегда арендатор должен спрашивать разрешения у владельца участка. Это касается случаев, когда вместе с землей передается в аренду недвижимость, госсобственности, срок временного владения которой превышает 5 лет. Арендатор в этом случае обязан послать арендодателю письменное уведомление. Также принять решение самостоятельно арендатор может в случае, если владелец земли не отреагирует на уведомление в 30-дневный срок.

Итак, договор арены – временная передача прав на пользование землей. В поднаем может передаваться, как земля, находящаяся в частном владении, так и участки, принадлежащие муниципальным органам. Срок субаренды не должен превышать срока аренды, при этом земля должна использоваться строго по назначению, в противном случае арендодатель может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, от чего пострадают, как субарендатор, так и арендатор.

Плюсы субаренды земельного участка — пояснение адвокатов

Когда арендодателю выгодна субаренда и как правильно заключать договор? Ответы можно получить у наших адвокатов. Задайте вопрос с помощью формы ниже.

Ссылка на основную публикацию
Срок рассмотрения заявления в фссп
МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА СУДЕБНЫХ ПРИСТАВОВ 11 апреля 2014 г. N 15-9 Директор Федеральной службы судебных приставов -...
Сопроводительное письмо в государственную инспекцию труда образец
Уважаемые Руководители организаций, в которых проведена специальная оценка условий труда. В соответствии с требованиями ст. 11 Федерального закона от 28.12.2013...
Сопровождение грузов в финляндию отзывы
Прямой работодатель OOO Revers Занятость Полная График Сменный Образование 0 Опыт работы любой Возраст кандидата 19 — 60 лет Знания...
Срок предоставления уточненных сведений о доходах госслужащих
Вы здесь Законодательство обязывает государственных и муниципальных служащих ежегодно предоставлять нанимателю сведений о доходах, расходах, имуществе и обязательствах имущественного характера...
Adblock detector