Страхование риска утраты права собственности на квартиру

Страхование риска утраты права собственности на квартиру

Страхование защищает банк и заемщика от различного рода рисков. Обязательным условием получения ипотечного кредита является страхование приобретаемой недвижимости от рисков повреждения и уничтожения. А вот страховка жизни и потери трудоспособности заемщика, а также страхование права собственности на предмет ипотеки рекомендуется оформить дополнительно для защиты финансов и обеспечения уверенности. Для чего нужно страхование риска утраты права собственности на жилье?

Если наступит страховой случай, то страховщик перечислит кредитору необходимую сумму для погашения займа, и заемщик будет освобожден от необходимости осуществлять дальнейшее погашение ипотеки. Приобретая объект недвижимости, покупателю должен отдавать себе отчет в том, что как бы тщательно нотариус и риелтор ни проверяли юридическую чистоту предмета ипотеки, это не дает покупателю полных гарантий, что данная сделка не будет когда-либо оспорена бывшими владельцами недвижимости.

По статистике, каждый сотый владелец недвижимости лишается своих прав на жилье по причинам, не зависящим напрямую от него. Наибольший процент конфликтов вызваны спорами о недействительности сделки купли-продажи. Причем законодательство РФ предусматривает 10-летний срок для предъявления претензий бывшими владельцами недвижимости к новому собственнику жилья. То есть на протяжении 10 лет существует риск потерять право собственности на квартиру.

Всегда ли нужно страховать титул?

Все сказанное выше имеет отношение только к вторичному рынку жилья, где каждая жилплощадь обладает своей историей. Защита права собственности покупателя недвижимости в случае предъявления к ней претензий бывших владельцев или третьих лиц, хотя жилье могло уже несколько раз сменить владельца, осуществляется через страхование риска утраты права собственности. Разумеется, страховка не исключает претензий от бывших владельцев, но она гарантирует заемщику возврат вложенных в квартиру денег.

Таким образом, страховать титул рекомендуется только при покупке жилья на вторичном рынке. Если же квартира покупается в строящемся доме или в новостройке, то страховать титул бессмысленно, поскольку у этой недвижимости заемщик — первый владелец. А вот при приобретении вторичного жилья, вы можете застраховать риск потери права собственности на приобретенное недвижимое имущество по договору титульного страхования.

Каковы основные условия договора титульного страхования?

Целью титульной страховки является возмещение убытков заемщику, если на ипотечное недвижимое имущество иные лица заявят обоснованные права, и квартира будет возвращена им. К примеру, таким образом будет защищены денежные средства покупателя жилья, если договор купли-продажи будет признан недействительным и жилплощадь перейдет другому лицу, а продавец не вернет покупателю, вложенные денежные средства.

Согласно условиям договора титульного страхования, страхователем недвижимого имущества является его новый собственник. Также в этом договоре приведен список объектов недвижимости, право собственности на которые может быть застраховано:

  • земельные участки
  • нежилые помещения
  • жилые помещения
  • здания и строения
  • иная недвижимость.

При этом условия договора титульной страховки позволяют владельцу жилья самостоятельно выбирать срок действия соглашения. Как правило, договор со страховой компанией заключается на 3 года со дня приобретения права собственности, поскольку срок исковой давности составляет именно этот срок. Однако срок исковой давности начинается с того момента, когда лицо, претендующее на возврат жилья, узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а не с момента совершения сделки.

Помимо этого, при наличии весомых причин срок исковой давности может быть оспорен и восстановлен судом. Поэтому в случае с имуществом, приобретенным в ипотеку и переданным в залог банку, рекомендуется заключать договор страхования права собственности не на 3 года, а на весь срок кредитования. А если заемщик осуществит досрочное погашение ипотеки, то денежные средства за неиспользованный срок страховая компания вернет. Страховать или не страховать титул при ипотеке?

Документы, необходимые при наступлении страхового случая

События, на случай наступления которых осуществляется страхование:

  • истребование жилья из незаконного владения, в том числе у добросовестного приобретателя
  • признание сделки купли-продажи недействительной
  • истребование квартиры, которая была обременена правами третьих лиц, к примеру, находилась у них в залоге или под арестом.

В случае, если заемщик получит повестку в суд или возникнут вышеописанные события, которые могут стать причиной риска утери права собственности, клиент немедленно должен обратиться в страховую компанию, предоставив всю необходимую информацию и документы.

Если в результате судебного разбирательства жилье будет возвращено предыдущему владельцу, а случай будет признан страховым, то для получения выплаты заемщик должен предоставить страховщикам следующий набор документов:

  • Документ, удостоверяющий личность заемщика
  • Исковое заявление
  • Копия решения суда
  • Доверенность представителю страховой компании на передачу ему прав и полномочий для представления интересов заемщика в суде
  • Документы, подтверждающие права на имущество (свидетельство о праве собственности и пр.)
  • Документ, который удостоверяет статус выгодоприобретателя (кредитный договор, договор цессии и др.)
  • Материалы судебного дела
  • Оригинал страхового полиса
  • Заявление о выплате страхового возмещения.
Читайте также:  Решение учредителя о займе ооо образец

Если случай будет признан страховым, то вскоре заемщик получит возмещение своих убытков.

Каков размер страховой суммы?

Страховая сумма — это сумма, в пределах которой страховая компания обязуется возместить владельцу жилья ущерб, то есть выплатить страховое возмещение. Эта сумма устанавливается в размере стоимости застрахованного имущества. Также она может быть предусмотрена в размере суммы ипотечного кредита, если он берется на покупку квартиры, а недвижимость была передана в залог банку.

Страховая сумма определяется, исходя из рыночной стоимости жилплощади, при этом договор купли-продажи может быть оформлен и по инвентаризационной стоимости. Базовая стоимость титульного страхования на любом из вышеперечисленных оснований, составляет от 0,8% до 3,5% от страховой суммы в зависимости от степени риска. Персональный тариф определяется на основании поправочных коэффициентов и зависит от:

  • полноты списка представляемых на экспертизу документов
  • количества сделок купли-продажи, проведенных с данным объектом недвижимого имущества
  • срока действия договора страхования.

Для заключения договора со страховщиком, заемщик должен предъявить страховой компании максимально полный набор документации, касающейся приобретаемого жилья. После чего страховщик произведет оценку страхового риска, а также анализ законности документов, проверку прежних хозяев, изучит переход прав собственности и многое другое.

Что влияет на размер страховой премии?

Страховая премия — это плата за страхование, которую заемщик должен заплатить страховой компании в том порядке и в те сроки, которые были установлены договором страхования. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, оплата страховой премии может производиться рассрочку, если данное положение предусмотрено договором между владельцем квартиры и страховщиком. В этом случае заемщик осуществляет регулярные страховые взносы.

При определении размера страховой премии страховщик имеет право использовать разработанные им страховые тарифы. Данный тариф по каждому конкретному договору дополнительного страхования определяется индивидуальным соглашением сторон. При этом на размер этого тарифа значительное влияние оказывают следующие факторы:

  • состояние здоровья и возраст клиента
  • интенсивность занятий спортом
  • сфера деятельности заемщика
  • технические характеристики жилого дома и многие другие факторы.

Итак, страхование риска утраты права собственности предполагает так называемую титульную страховку, призванную защитить имущественные интересы покупателя ипотечного жилья, связанные с владением, распоряжением и пользованием данной недвижимостью. Под утратой права собственности на недвижимое имущество понимается прекращение данного права на основании решения суда, вступившего в законную силу.

Но опять же напомним, что это дополнительная подстраховка от различных рисков, и воспользоваться ей или нет, решает каждый покупатель сам. Ни один банк или страховщик не имеет права навязать вам эту услугу!

Развитие рынка недвижимости и ипотечного кредитования способствовало популяризации титульного страхования. Однако, что это такое и для чего необходимо понимают не многие.

Компания «АльфаСтрахование» предлагает приобрести страховую защиту и ознакомиться с ответами на часто задаваемые вопросы по этой тематике:

Что такое титульное страхование?

Это страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него полностью или частично.

От чего защищает страхование титула?

Этот вид страхования защищает собственника недвижимого имущества от признания сделки по приобретению недвижимости недействительной или требований бывшего собственника о возврате имущества, выбывшего у него помимо его воли.

Признание сделки недействительной возможно по различным основаниям, установленным законом, например:

  • сделки, совершенной гражданином признанным недееспособным;
  • сделки, совершенной одним супругом без согласия другого супруга при распоряжении общим имуществом;
  • сделки, совершенной под влияние обмана, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
  • сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий;
  • сделки, совершенной гражданином в нарушение норм закона, как, например, отчуждение имущества плательщиком ренты без согласия рентополучателя; или совершения сделки с превышением полномочий представителя собственника

Как определяется страховая сумма?

Страховая сумма может быть установлена в размере действительной (рыночной) стоимости недвижимого имущества, но не более фактически произведенных расходов по покупке недвижимости.

Сколько стоит страховка?

Размер страховой премии рассчитывается от страховой суммы, умноженной на тариф, установленный страховщиком.

Базовый тариф в компании составляет 0,30%.

По результатам предстраховой экспертизы могут устанавливаться повышающие коэффициенты, зависящие от обстоятельств, повышающих риск. Такими обстоятельствами являются, например, количество сделок с объектом недвижимости, давность совершения сделок и т.п.

На какой срок заключается договор страхования?

Договор страхования заключается на срок от 1 года до 10 лет. При единовременной оплате премии за весь срок договора, за исключением срока в 1 год, применяется понижающий коэффициент.

Выплата страхового возмещения.

Выплата страхового возмещения устанавливается в размере ущерба (стоимости объекта недвижимости на дату вступления судебного решения в законную силу), но не более страховой суммы, установленной по договору страхования. Основанием для осуществления выплаты является вступившее в законную силу решение суда.

Ипотечные клиенты, страхующие право собственности, могут достраховать риск до полной стоимости покупки недвижимости, защитив свой первоначальный взнос.

Читайте также:  Как посчитать комиссию от суммы платежа

Для клиентов, страхующих ипотеку в нашей компании, действуют льготные условия страхования!

За более подробной информацией Вы можете обратиться к специалистам компании в Вашем регионе.

Важность тщательной проверки истории квартиры отмечают постоянно, но в реальности даже квалифицированные юристы и риелторы не могут гарантировать, что никто никогда не покусится на право собственности.

Считается, что владелец может защититься от потери своей недвижимости, прибегнув к титульному страхованию – Российская гильдия риелторов даже выдвигала инициативу о том, чтобы сделать его обязательным.

Тем не менее, портал недвижимости superrielt.ru выяснил, что титульное страхование тоже не всегда эффективно – по крайней мере, в своём настоящем виде.

Как теряют свою недвижимость

По данным Бориса Шаронова, директора департамента рисков компании НСКА (Национального Страхового и Кредитного Агентства), ежегодно в судебном порядке расторгается порядка 2% совершенных сделок. Право собственности можно оспорить в ряде случаев. Например, если при регистрации прошлых сделок с объектом были допущены ошибки, либо когда на право собственности претендует лицо, права которого ранее были нарушены при отчуждении или приватизации жилья – возможно, тогда человек находился в местах лишения свободы, был недееспособным или ему еще не исполнилось 18 лет.

Кроме того, право собственности может быть оспорено, если обнаружится, что при совершении одной из предыдущих сделок с объектом были использованы подложные или поддельные документы; продавец или покупатель был недееспособным; были нарушены права сособственников недвижимости, наследников или были допущены другие дефекты в праве собственности. Также сделка может быть отменена, если одна из сторон действовала под влиянием обмана, заблуждения, стечения обстоятельств, либо не понимала своих действий или не могла руководить ими.

Можно потерять свою недвижимость, если она арестована по решению суда из-за долгов бывшего собственника, либо если попасть на мошенников.

Титульное страхование

Для решения этой проблемы разработали механизм – титульное страхование. С его помощью владелец может защитить свои интересы, если внезапно лишится недвижимости. Страховой случай здесь наступает, когда права собственности хозяина квартиры утрачены по причинам, которые от него не зависят. Страховка покрывает определенную сумму (обычно это рыночная стоимость жилья на момент совершения сделки), иногда в договоре титульного страхования отдельно прописано также покрытие судебных расходов.

Впервые такой полис в России был выдан компанией «Стандарт-Резерв» в 1994 году. Но Борис Шаронов отмечает, что официально титульное страхование существует лишь с 1998 года, когда соответствующие лицензии появились у страховых компаний: в частности, «Лидер», «Спасские ворота», «Стандарт-Резерв», РОСНО, «Росгосстрах» и прочие.

Борис Шаронов вспоминает реальный случай: в 1995 году исчез бизнесмен; его дочь, воспользовавшись услугами некоторых «профессионалов», получила свидетельство о смерти отца и завещание в свою пользу, и спустя долгие годы продала квартиру пропавшего. Но сделку оспорили родственники его жены. Новому собственнику повезло, что он воспользовался титульным страхованием, и адвокат страховщиков отстоял квартиру в суде.

Реальный стимул для развития титульное страхование получило после набора популярности ипотечного кредитования. Поскольку банки знали о том, что есть титульные риски, они обязывали заемщиков получать полис титульного страхования при оформлении ипотеки. На сегодняшний день большинство страховых компаний предлагают этот вид страхования только в рамках сотрудничества с банками, причем они не проверяют заемщиков отдельно, а полагаются на оценку банка, поэтому договора титульного страхования, как правило, заключаются автоматически. Но стоит отметить, что в этом случае страховка полагается банку, а не приобретателю жилья. Таким образом, заемщик все равно лишится своей квартиры, но банк получит возмещение. Максимум, на что может рассчитывать ипотечник – что банк выплатит ему разницу между полученной от страховщика суммой и остатком долга по кредиту.

Когда могут отказать

Как говорит Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости», иногда страховые компании не хотят заключать договор титульного страхования, если недвижимость часто меняла собственников, либо есть другие риски: недавнее наследование по завещанию, двойные продажи жилья в новостройках, неправильное выделение долей, нарушения прав несовершеннолетних детей при приватизации.

Также не всегда хотят страховать квартиру, которая досталась нынешнему владельцу по договору ренты, особенно в случаях, когда бывший собственник умер менее года назад, а также если объект как наследство достался дальним родственникам или продавался по доверенности.

Стоит отметить, что под страховой случай подпадут только ситуации, когда собственник лишился недвижимости по не зависящим от него обстоятельствам. Если в отношении отчуждаемой квартиры был заключен возмездный или безвозмездный договор (даже если участника сделки при этом обманули), на выплату рассчитывать нельзя. Также страховщики могут отказать в компенсации, если недвижимость использовалась не по назначению (скажем, в квартире находился офис), если были изменены ее характеристики, конструктивные параметры, свойства, а также, если у страхователя изымают жильё (к примеру, фискальные органы).

Читайте также:  Кому оплачивать кредит если банк уссури обанкротился

Непредвиденные препятствия

Существуют и менее очевидные нюансы. Первый – это сроки. Как правило, квартиру страхуют на три года – поскольку это срок исковой давности в отношении сделок с жильем. Но есть две загвоздки: во-первых, бывают ситуации, когда срок могут продлить до десяти лет, а во-вторых, истец может добиться у суда, чтобы отсчет времени начинался с момента, когда он узнал о нарушении своих прав. Причем, как отмечает Борис Шаронов, человек может узнать об этом и подать в суд и спустя 15 лет после совершения сделки. Страховка на все эти годы обойдется в кругленькую сумму – обычно ее годовая цена составляет 0,2-1% от стоимости недвижимости, а в некоторых рискованных случаях может подниматься и до 5%. Вряд ли хозяин бюджетной квартиры в Москве станет отдавать страховщику несколько десятков тысяч рублей в год.

Кроме того, далеко не всегда страховка сможет покрыть риски, на которые рассчитывал владелец, страхуя свою недвижимость. Как сетует Эльвира Дадашева, гендиректор агентства «Финанс-Недвижимость», титульное страхование – не панацея, поскольку, как правило, страховые компании указывают в договоре, что если событие, которое привело к наступлению страхового случая, произошло до заключения договора, а страховой случай возник в период действия договора, страховка не выплачивается. То есть если причина, по которой хозяин лишился своего имущества, наступила до заключения договора со страховщиком, но квартиру отобрали в период действия договора, компания ничего не возместит. Эксперт отмечает, что раньше таких случаев было достаточно много, и в сущности они демонстрировали недобросовестность страховых компаний – ведь в данном случае страховать титул бессмысленно. На сегодняшний день договора зачастую распространяются и на события в прошлом, но все же лучше внимательно изучать документ.

По словам адвоката Олега Сухова, президента «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости», страховщик может оспорить факт того, что страхователь не виновен в утрате недвижимости, аргументируя тем, что при покупке человек плохо проверил документы, к примеру, не запросив справку о дееспособности продавца. То есть, даже заключая договор титульного страхования, необходимо тщательно изучать документы и проверять историю недвижимости.

Титульное страхование исключает риски покупателя лишь при потере права собственности на приобретенную недвижимость, но оно не действует, если возникли обременения. К примеру, человек купил квартиру и прожил в ней некоторое время. Однажды к нему заявился гражданин, который пребывал в местах лишения свободы. Даже если у человека не было права собственности на квартиру, но он был в ней прописан, то в соответствии со статьей 40 Конституции РФ он имеет право проживать здесь, если другого жилья нет. В таком случае титульная страховка не поможет, поскольку собственник не лишается своего владения. Но придется пустить к себе в дом незнакомого человека.

Зарубежная практика

За рубежом люди чаще прибегают к титульному страхованию и получают больше гарантий. Прежде всего, потому что понятие «титул» имеет более чёткое определение, в то время как в отечественном законодательстве оно фактически отсутствует – страхуется не титул, а риск утраты собственности.

В США и Европе титул страхуют при совершении практически всех сделок с недвижимостью. Как говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru, в США владельцы один раз и пожизненно страхуют свою недвижимость, а при наступлении страхового случая компании выплачивают страхователю сумму, которая в этот момент понадобится для покупки такого же жилья. Напомним, что в России сумма страхового возмещения постоянна и не учитывает изменения цены на объект, а действие договора ограничено во времени.

В Германии и Канаде практикуется не титульное, а актовое страхование, при котором гарантии дает государство, а не страховая компания. Если что-нибудь происходит, государство выплачивает компенсацию и само разбирается с нарушителями, взыскивая с них деньги. При этом владелец платит взнос один раз, когда совершает сделку – как правило, это не более 1-2% от цены объекта. А в Австрии размер такого взноса совсем символический и составляет 0,15% от стоимости жилья.

Эксперты считают, что титульное страхование станет эффективнее, если сделать его пожизненным, поскольку владелец может лишиться своего имущества в любое время. Но в западных странах, где объекты недвижимости имеют более прозрачную историю, а права собственников надежнее защищены, потерять жилье менее вероятно. Поэтому там пожизненная страховка обходится дешевле. В России же она будет стоить очень дорого.

Ссылка на основную публикацию
Срок рассмотрения заявления в фссп
МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА СУДЕБНЫХ ПРИСТАВОВ 11 апреля 2014 г. N 15-9 Директор Федеральной службы судебных приставов -...
Сопроводительное письмо в государственную инспекцию труда образец
Уважаемые Руководители организаций, в которых проведена специальная оценка условий труда. В соответствии с требованиями ст. 11 Федерального закона от 28.12.2013...
Сопровождение грузов в финляндию отзывы
Прямой работодатель OOO Revers Занятость Полная График Сменный Образование 0 Опыт работы любой Возраст кандидата 19 — 60 лет Знания...
Срок предоставления уточненных сведений о доходах госслужащих
Вы здесь Законодательство обязывает государственных и муниципальных служащих ежегодно предоставлять нанимателю сведений о доходах, расходах, имуществе и обязательствах имущественного характера...
Adblock detector