Споры по договору аренды земельного участка

Споры по договору аренды земельного участка

Автор: Виктория Мариновская

Договор аренды земельного участка наряду с другими договорами имеет широкое применение в предпринимательской сфере. Речь идет не только о разнообразных вариантах ведения хозяйственной деятельности на арендуемых землях сельхозугодий, но и о размещении торговых объектов, логистических комплексов, стоянок грузового транспорта, складов.

Земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору участок земли за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи земельного участка в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Учитывая специфику данной категории правовых отношений, зачастую возникает ряд определенных нюансов, начиная от регистрации договора аренды, заканчивая судебными спорами.

Если право нарушено.

Если одна из сторон нарушает права своего контрагента, то необходимо помнить, что ст. 60 ЗК РФ предусматривает, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению.

— когда суд признает недействительным акт исполнительного органа государственной власти или акты органа местного самоуправления, повлекшие за собой нарушение права на земельный участок;

— в случае самовольного занятия земельного участка;

— в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Если с первыми двумя пунктами все примерно ясно, то последний несет в себе ряд вопросов. Рассмотрим несколько ситуаций, когда может возникнуть спор, связанный с арендой земельного участка, и выясним, что говорит судебная практика на этот счет.

1. Заключение договора аренды земельного участка с нарушением норм и правил существующего законодательства.

К примеру, когда выдел земельной доли и постановка на кадастровый учет земельного участка не влечет за собой прекращения договора аренды, в связи с чем новый договор аренды межу другим собственником и арендатором будет считаться недействительным.

Мнение суда — признать договор аренды недействительным .

Решение по делу № 2-573/2015 2-573/2015

М-471/2015 М-471/2015 от 3 июня 2015 г. по делу № 2-573/2015 (Матвеево-Курганский районный суд (Ростовская область)). ООО «А» обратилось в суд с иском к И., Ш., К. о признании договора аренды земельного участка недействительным, погашении обременения в виде аренды. В обоснование иска указано, что между гражданами РФ (список арендодателей указан в договоре) и ООО «А» заключен договор аренды земельного участка. К. являлась арендодателем по указанному договору аренды. В соответствии с условиями договора аренды истец принял во временное владение и пользование (аренду) земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности. Между истцом и арендодателями, в том числе и К., было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка. Указанным дополнительным соглашением внесены изменения в раздел 2 и 3 договора аренды, увеличен размер арендной платы и срок действия договора аренды. Договор исполнялся сторонами, возражений не поступало. К. получила арендную плату за 2014 год, что подтверждается расходными ордерами на получение паевой продукции. Как стало известно истцу, из арендуемого земельного участка К. в счет своей земельной доли сформирован и выделен обособленный земельный участок. Без направления уведомления арендатору (истцу) между К. и И. заключен договор купли-продажи земельного участка. О переходе права собственности на земельный участок истец был уведомлен с грубым нарушением срока. В нарушение требований действующего законодательства РФ между И. и Ш. заключен договор аренды земельного участка. Уведомления о намерении расторгнуть действующий договор аренды ни К, ни И. не направлялись. Соглашений о расторжении действующего договора аренды также не направлялось. Более того, истец не отказывался от прав, предусмотренных положениями ст. 621 ГК РФ и п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ. Земельный участок на момент приобретения права собственности на выделенный земельный участок был обременен правом аренды в пользу истца. Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка от 05.02.2015 между И. и Ш. ответчиками были нарушены положения ст. 11.8 Земельного кодекса РФ .

Кроме того, ответчиками были нарушены условия ранее заключенного и действующего договора аренды, что повлекло нарушение прав и охраняемых законом интересов истца. В результате судебного разбирательства суд признал договор аренды земельного участка, заключенный между И. и Ш., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, недействительным.

Обратная сторона ситуации.

Мнение суда — отказать в удовлетворении требований о признании договора аренды земельного участка недействительным .

К примеру, когда истцу принадлежит только доля в праве на весь участок, и эта доля не определена (границы принадлежащей истцу доли не установлены).

Решение Кавказского районного суда (Краснодарский край) по делу № 2-569/2015 2-569/2015

М-553/2015 М-553/2015 от 7 сентября 2015 г. Суд посчитал, что в данном случае ответчик не нарушил права истца, поскольку последнему принадлежит только доля в праве на весь земельный участок. Эта доля не определена, то есть границы принадлежащей истцу доли не установлены, поэтому ответчик не вправе отказаться от пользования земельной долей, принадлежащей истцу, ответчик не в праве передать эту долю истцу. Признание договора аренды недействительным в части продления срока аренды означало бы нарушение прав остальных участников общей долевой собственности на земельный участок . Таким образом, требования истца о признании договора аренды недействительным и необходимости погашения записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не были удовлетворены судом.

2. Изменить условия договора аренды земельного участка.

Мнение суда — отказать в иске о возложении обязанности о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

Читайте также:  Погашение ипотеки в силу закона

Условия изменения судом:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 ГК РФ).

В качестве примера можно рассмотреть решение по делу № 2-2471/2015 2-2471/2015

М-2021/2015 М-2021/2015 от 15 июня 2015 г., вынесенное Индустриальным районным судом г. Барнаула (Алтайский край), или кассационное определение по делу № 33-1175 от 10 августа 2011 года (судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда) по кассационной жалобе ООО «О.» на решение Болховского районного суда Орловской области от 16 июня 2011 года. Судебная коллегия установила: ООО «О.» обратилось в суд с исковым заявлением к А., В. и др. об изменении договора аренды земельного участка. В обоснование иска указывалось, что ООО «О.» арендует земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности. В 2009 г. В., являясь одним из собственников земельного участка, в счет принадлежащих ей долей в праве общей долевой собственности на земельный участок выделила из этого земельного участка земельный участок. В связи с этим площадь арендуемого истцом земельного участка уменьшилась. В целях приведения в соответствие положений договора о площади земельного участка ООО «О.» обращалось к собственникам земельного участка с предложением заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору, однако данное соглашение подписали не все собственники. Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения с иском в суд. Истец просил суд изменить пункт 1.1. договора аренды земельного участка (массива). Суд отказал ООО «О.». В кассационной жалобе ООО «О.» просило об отмене решения суда, мотивируя тем, что оно вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований для отмены решения суда. В целях приведения в соответствие положений договора аренды земельного участка истец обратился к собственникам земельного участка с предложением заключить отдельное дополнительное соглашение к договору. Из общего числа собственников долей 26 собственников (ответчики по настоящему делу) не подписали это соглашение в части изменения размера арендуемой площади земельного участка. Поддерживая исковые требования, представитель истца сослался на то, что заключить с ответчиками дополнительное соглашение не представилось возможным, поскольку многие из собственников умерли, от других ответы не поступили. Суд отказал истцу в удовлетворении исковых требований, поскольку приведенные им обстоятельства не являются основанием для обязания ответчиков подписать дополнительное соглашение о внесении изменений в договор в судебном порядке .

В заключении хотелось бы отметить ряд важных положений, касающихся земельных споров:

— в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

— обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах . В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные законом правила о заключении договоров, об изменении договоров;

— если предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в собственности множества лиц, то вопрос о признании договора аренды недействительным в обязательном порядке должен разрешаться с учётом мнения всех участников общей долевой собственности ;

— изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения об аренде зданий и сооружений

I. Основные положения об аренде зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Квалифицирующим признаком рассматриваемого договора как отдельного вида договора аренды является специфика объекта аренды — здания или сооружения, как отдельно стоящих объектов недвижимости, отличающихся фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитанных на длительный срок эксплуатации, имеющих целевое назначение.

Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются условия о предмете (об объекте аренды) — данные, позволяющие определенно установить (идентифицировать) арендуемое имущество, и о размере арендной платы (пункт 3 статьи 607 и статьи 654 ГК РФ).

Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (пункт 1 статьи 609 ГК РФ). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

Читайте также:  Должна ли организация оплачивать медицинскую книжку

Статьями 131, 609, 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следовательно, чтобы договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, признавался заключенным, требуется не только достигнуть соглашения по всем существенным условиям, соблюсти требование о письменной форме сделки, но и осуществить государственную регистрацию этого договора. Отсутствие такой регистрации свидетельствует о незаключенности договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ, пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.

Такой вывод суды делают на основе анализа разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Дело в том, что по смыслу статей 164, 165, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора аренды осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Для сторон же сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Следует отметить, от здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соответствующего здания (сооружения).

Однако правила о государственной регистрации договора аренды здания (сооружения) и правовые последствия ее отсутствия справедливо применять и к договорам аренды нежилых помещений, поскольку нежилое помещение хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, при этом в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", см. раздел 2 Обзора).

Еще одна важная особенность договора аренды здания или сооружения заключается в праве арендатора здания или сооружения пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости, а также с учетом того, что по общему правилу плата за пользование земельным участком уже включена в размер арендной платы за пользование зданием или сооружением (пункты 1, 2 статьи 652, пункт 2 статьи 654 ГК РФ).

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.09.2008 N 808/08.

Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.

Указанная правовая позиция сформулирована в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2016 по делу N 309-ЭС16-8125, А50-11810/2015, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016.

Кроме того, отсутствие в договоре аренды здания (сооружения) условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (пункт 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Ниже приводится обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам договора аренды здания и сооружения, а именно:

— признание договора аренды здания или сооружения, соглашений к нему недействительными или незаключенными;

— последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), нежилого помещения, заключенного на срок не менее года;

— существенные условия договора аренды здания и сооружения;

— права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения и плата за пользование им;

— спорные вопросы расторжения договора аренды здания или сооружения.

II. Выводы судов по спорным вопросам заключения и расторжения договора аренды здания и сооружения

1. Признание договора аренды здания или сооружения, соглашений к нему недействительными или незаключенными

1.1. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.09.2015 N Ф05-11308/2015 по делу N А41-70348/14

Исковые требования:

Индивидуальный предприниматель Кукса С.В. (арендатор) обратился в суд к главе крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуальному предпринимателю Дубовицкому Ю.Е. (арендодателю) с требованиями о признании договора аренды недвижимого имущества (части здания — складских и офисных помещений), заключенного между сторонами спора, незаключенным и взыскании неосновательного обогащения.

Глава КФХ ИП Дубовицкий Ю.Е. предъявил встречное исковое требование к ИП Куксе С.В. о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества.

Читайте также:  Доверенность на получение тмц на год образец

Решение суда:

В удовлетворении основного требования отказано, встречное требование удовлетворено.

Позиция суда:

Установив, что арендатор (ИП Кукса С.В.) в обоснование требования о признании договора аренды незаключенным ссылался на отсутствие в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (не указаны кадастровый, условный и/или инвентарный номер, номер нежилого помещения, а при условии сдачи части нежилого помещения — какая именно часть нежилого помещения сдается, наименование части нежилого помещения, границы предоставляемого помещения, номер помещения, этаж, экспликация и поэтажный план), суд отметил, что отсутствие в договоре должной индивидуализации предмета аренды, при условии того, что договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), не позволяет стороне оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (пункт 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).

Поскольку арендатором не были представлены доказательства, подтверждающие внесение арендной платы, доказательства возвращения имущества арендодателю (главе КФХ ИП Дубовицкому Ю.Е.), требование последнего о взыскании задолженности по арендной плате подлежало удовлетворению.

1.2. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.07.2016 N Ф09-6686/16 по делу N А07-15388/2015

Исковые требования:

Индивидуальный предприниматель Хайруллина М.М. (арендатор) обратилась в суд к ООО "Орлофф" (арендодателю) с требованиями о признании договора аренды площади для осуществления розничной торговли промышленными товарами незаключенным; взыскании внесенной арендной платы; банковской комиссии; убытков и неустойки, а также о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя.

Решение суда:

В удовлетворении исковых требований отказано.

Позиция суда:

Установив, что положениями договора аренды стороны согласовали имущество, подлежащее передаче в аренду: площадь объекта, его точный адрес, а также установили размер ежемесячной арендной платы, проанализировав спорные правоотношения сторон и приняв во внимание наличие акта приема-передачи объекта аренды, подписанного без возражений, факт внесения арендатором (ИП Хайруллина М.М.) арендных платежей, суд пришел к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора при их подписании.

Отклоняя довод арендатора о незаключенности договора аренды в связи с невозможностью индивидуализировать объект аренды, суд исходил из положений

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.

Споры между арендатором и арендодателем земельного участка встречаются довольно часто. Как поступать, если спор уже возник? Как решить его наиболее эффективно? Разберемся с этим в данной статье.

Какие бывают споры по договору аренды земельного участка?

Возникающие по договору аренды земельного участка споры можно подразделить в зависимости от причин их возникновения. Итак, разногласия между арендатором и арендодателем могут возникнуть из-за нарушений условий договора, связанных с:

  • внесением арендной платы (если имеет место быть просрочка или внесение платы не в полном объеме, желание одной из сторон договора изменить размер арендной платы и т.д.);
  • использованием земельного участка не по прописанному в условиях соглашения назначению (например, землю используют для пастбища вместо выращивания сельскохозяйственных культур);
  • сроками действия договора (к ним относятся такие споры о сроке аренды земельного участка, как разногласия по поводу продления аренды либо досрочного ее прекращения);
  • заключением дополнительных соглашений к уже действующему договору;
  • признанием недействительным всего договора аренды земли или только отдельных его условий;
  • понуждением к тому, что договор аренды земельного участка все-таки был подписан;
  • передачей участка в субаренду;
  • причинением арендатором ущерба различного рода, связанного с использованием земли;
  • конфликтами с владельцами соседних земельных участков, возникших у арендодателя по вине арендатора и наоборот;
  • оплатой коммунальных, налоговых и иных платежей;
  • порядком пользования и содержания зданий и инфраструктуры, которая имеется на арендуемом участке;
  • определением приоритета в праве аренды земельного участка.
  • определением приоритета в праве аренды земельного участка.

Особенности рассмотрения земельных споров в зависимости от того, кто является арендодателем

В качестве арендодателей земельного участка могут выступать:

  • физические лица;
  • организации;
  • госорганы (администрация или муниципалитет).

Рассмотрение земельных споров имеет ряд особенностей в зависимости от того, кто из перечисленных субъектов выступает в роли арендодателей. Различия заключатся в следующем:

Место рассмотрение судебного спора зависит от категории арендодателя. Так, если в качестве такового выступает организация или госорган, спор будет рассматриваться в арбитраже. Если гражданин – в суде общей юрисдикции. Кроме того, гражданин может подать исковое заявление и в третейский суд.

А точнее – ее размер. Если в роли арендодателя выступает гражданин или организация, они могут назначить размер оплаты на свое усмотрение. Органами местного самоуправления размер арендной платы может быть установлен только в соответствии с нормами, закрепленными отдельными законодательными нормами.

Аналогичное правило, указанное в предыдущем пункте, действует и по отношению к определению срока аренды. Гражданин или юридическое лицо такой срок могут выбрать по своему усмотрению, органы исполнительной власти – нет. Кроме того, для продления сроков аренды земли, находящейся в собственности муниципалитета, действуют специальные установленные законодательством правила.

Собственники земельных участков, являющиеся физическими или юридическими лицами, сдающие землю в аренду, уплачивают налог на свое имущество самостоятельно. Налогообложение земель, находящихся в собственности администрации, имеет ряд особенностей (в частности, аренда такого участка не облагается НДС).

Ссылка на основную публикацию
Сопроводительное письмо в государственную инспекцию труда образец
Уважаемые Руководители организаций, в которых проведена специальная оценка условий труда. В соответствии с требованиями ст. 11 Федерального закона от 28.12.2013...
Сколько получают за орден мужества
Дополнительные выплаты за государственные награды военнослужащим: единовременное денежное поощрение Выплаты и льготы за медаль «Суворова» действующим военнослужащим присваиваются тем, кто...
Сколько получают доноры семенной жидкости
Сперма считается очень ценным генетическим материалом, без которого просто не может произойти оплодотворение яйцеклетки и наступление беременности. В процессе лечения...
Сопровождение грузов в финляндию отзывы
Прямой работодатель OOO Revers Занятость Полная График Сменный Образование 0 Опыт работы любой Возраст кандидата 19 — 60 лет Знания...
Adblock detector