Чем опасно покупать апартаменты

Чем опасно покупать апартаменты

Апартаменты завоевали существенную долю в общем объеме предложения, но до сих пор остаются «темной лошадкой» на рынке недвижимости и являются непривычным форматом для многих покупателей недвижимости. Главной особенностью апартаментов является их специфический юридический статус, отличный от стандартов, принятых для жилых помещений, и потому породивший в обществе множество мифов.

Как показало онлайн-голосование на www.irn.ru, главным недостатком апартаментов люди считают отсутствие возможности сделать постоянную регистрацию, а также все связанные с этим ограничения. Тем не менее многие связанные с этим страхи являются преувеличенными.

Какие из представлений об апартаментах являются мифами, а какие реальностью? Что следует обязательно учитывать, приобретая апартаменты? Кому стоит покупать апартаменты, а кому – традиционные виды жилья? На эти и другие вопросы ответит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Спикер:

Вопросы

1. Виктор, бухгалтер:
Если в апартаментах можно жить так же, как в домах, расположенных на садовых участках, то возможно ли через суд добиться постоянной прописки в апартаментах. Не кажется ли вам абсурдом то, что жить в этих помещениях можно, как и в квартире, а прописаться нельзя.

Виктор, здравствуйте! Апартаменты и дома, расположенные в садовых участках, – это два совершенно разных вида недвижимости. Дома на садовых участках относятся к категории жилых помещений, поэтому в них допускается временная и постоянная регистрация. Апартаменты причисляются к категории нежилых помещений, поэтому в них можно оформить только временную регистрацию.

2. Татьяна, IDG (Irkutsk Development Group):
Владимир!

Как Вы полагаете, есть ли потребитель на формат апартаментов в регионах? И если да, то кто это?

Татьяна, здравствуйте! Формат апартаментов, как правило, востребован в крупных городах – Москве, Санкт-Петербурге, Волгограде, Самаре. Главный вопрос, который возникает при строительстве комплексов апартаментов в регионе, – это будет ли поглощен рынком такой продукт. Апартаменты интересны жителям больших городов или в качестве объекта инвестирования, в частности для арендного бизнеса, или для улучшения своих жилищных условий только в том случае, если апартаменты будут дешевле традиционных квартир.

3. Кирилл:
1) Какой налог надо будет платить за апартаменты в офисно-жилом комплексе (например, в "Савеловском-Сити") владельцу апартаментов — 2% или 0,5% от кадастровой стоимости?

2) Какова будет примерная кадастровая стоимость квадратного метра апартаментов в "Савеловском-Сити" после ввода в эксплуатацию?

Кирилл, здравствуйте! По закону для нежилых помещений предусматривается налог в размере 0,5%. С 1 января 2015 года в силу вступают поправки к закону, согласно которым исчисление налога на имущество физических лиц будет происходить на основании кадастровой стоимости объектов. Пока объект не сдан в эксплуатацию и не произведена его постановка на кадастровый учет, прогнозировать размер кадастровой стоимости объекта и соответственно налог довольно трудно.

4. Мария:
Владимир, добрый день.

Подскажите, пожалуйста, какой налог на недвижимость (в %) будут оплачивать собственники апартаментов?

Мария, здравствуйте! Для апартаментов как нежилых помещений законом предусматривается налог в размере 0,5%, который с 1 января 2015 года будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости объекта.

5. Александр:
Можно ли в апартаментах законно устроить дополнительные санузлы и кухни, с целью сдачи в аренду (покупаю одно большое помещение и "нарезаю" в нем отдельные изолированные "номера"). Если необходимы согласования — то какие и с кем? Спасибо

Александр, здравствуйте! Все нежилые помещения с точки зрения согласования перепланировки делятся на два основных типа: встроенные или пристроенные к жилым домам и находящиеся в отдельных зданиях. В настоящее время регламентирован только порядок перепланировки нежилых помещений, расположенных в жилых домах, тогда как для нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящих зданиях или пристроенных к жилым домам, таких нормативных актов не предусмотрено.

6. Оксана:
Добрый день. Очень интересует все-таки вопрос по налогообложению. 24.09.14 все-таки внесли поправки в налоговые ставки и базу исчисления, которые станут актуальны с 2015 года. Ваша компания реализует комплекс апартаментов "Водный". Может Вы смогли бы озвучить примерные расчеты в цифрах, которые будут платить жильцы по данному ЖК.

Оксана, здравствуйте! До момента сдачи объекта в эксплуатацию и постановки его на кадастровый учет затруднительно сделать какой-либо расчет по размерам налогообложения тех или иных объектов.

7. Инна Михайловна:
Подскажите, как получить регистрацию в апартаментах? Какие для этого нужны документы и много ли времени занимает?

Инна Михайловна, здравствуйте! Получение временной регистрации сроком на пять лет предусмотрено только в апартаментах гостиничного типа. Оформить ее можно, предоставив следующий пакет документов:

— документ, удостоверяющий личность (паспорт гражданина РФ или свидетельство о рождении для граждан, не достигших 14-летнего возраста, или заграничный паспорт для граждан РФ, постоянно проживающих за пределами России);

— заявление о регистрации по месту пребывания;

— документ, являющийся основанием для временного проживания заявителя в данном помещении (свидетельство о государственной регистрации права собственности, заявление лица, предоставившего гражданину помещение, договор социального найма, договор найма (поднайма) помещения и другое).

Срок оформления временной регистрации составляет до трех дней со дня поступления документов в паспортное подразделение ФМС России.

8. Екатерина:
Добрый день! Если юридически апартаменты относятся к нежилому фонду, тогда на основании каких документов в них все-таки можно официально проживать?

Екатерина, здравствуйте! Согласно законодательству РФ апартаменты не рассматриваются в качестве отдельного вида недвижимости, это всего лишь одна из высших категорий номеров средств размещения. В настоящее время в соответствии с Приказом Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» (начало действия с 15.04.2011) апартамент — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет)) общей площадью не менее 40 кв. м.

9. Юрий Захарович, ООО "Астрея", советник:
Ставка налога на апартаменты – мама, не горюй! Или это не так?

Юрий, здравствуйте! Для апартаментов как нежилых помещений законом предусматривается налог в размере 0,5%, а для жилых помещений – 0,1%.

10. Алексей, Квадрум:
Насколько высок спрос сейчас на апартаменты?

Алексей, здравствуйте! Спрос на апартаменты достаточно высок, конечно, он несколько ниже, чем спрос на квартиры, однако и проектов с апартаментами в Москве реализуется меньше. Хороший спрос на апартаменты связан с тем, что это наиболее доступный в старых границах Москвы формат недвижимости для проживания. При этом порядка 70-80% от объема спроса на апартаменты приходится на покупателей, которые проживают в тех районах, где расположены проекты с апартаментами, или в смежных локациях.

11. Алена:
Можно ли перевести апартаменты в жилую собственность в качестве места постоянного проживания? Стоят ли этого финансовые и временные затраты или выгоднее купить обычную квартиру?

Алена, здравствуйте! В Жилищном кодексе предусмотрена возможность перевода нежилых помещений в категорию жилых, однако покупатели редко прибегают к такой практике, поскольку апартаменты изначально приобретаются с расчетом на то, что такие объекты стоят на 10-15% дешевле стандартных квартир, и дополнительные затраты по переводу апартаментов в жилую недвижимость собственники уже не предусматривают.

Читайте также:  Реорганизация автономного учреждения путем присоединения

12. Михаил:
Сколько обычно составляет размер коммунальной платы в апартаментах внутри ЦАО, и как обстоят дела с парковкой – есть какие-то нормы по парковочным местам для владельцев апартаментов?

Михаил, здравствуйте! Средний размер коммунальных платежей для однокомнатных апартаментов площадью 43 кв. м, где проживает два человека, составляет порядка 8 тыс. рублей в месяц, для двухкомнатных апартаментов площадью 65 кв. м, где проживают три человека, – 11 тыс. рублей, для трехкомнатных апартаментов площадью 96 кв. м с четырьмя жильцами – 14,5 тыс. рублей. Исходя из того, что апартаменты относятся к нежилой недвижимости, то расчет по обеспеченности их машино-места происходит по схеме, применимой для гостиниц, – одно машино-место на три-семь апартаментов исходя из класса гостиницы или в данном случае апартаментов. Однако девелоперы стараются запроектировать количество машино-мест, ориентируясь на потенциальный спрос, поэтому чаще всего в комплексах апартаментов у жильцов не возникает никаких проблем с машино-местами.

13. Марина Петренкова:
Владимир, добрый день! Как вы считаете, какой рост в ценах и налогах на апартаменты можно ожидать, если застройщиков обяжут строить объекты социальной инфраструктуры?

Марина, здравствуйте! Пока никакой конкретики в вопросе о возможности обременения комплексов апартаментов социальной инфраструктурой нет, однако, опираясь на опыт застройки жилья, обременение в виде инфраструктурных объектов удорожает проект в среднем на 10%. Что касается новой схемы налогообложения, то пока новая система не начала отлаженно работать, довольно сложно прогнозировать, как это отразится на ценах, и отразится ли вообще.

14. Владимир:
Добрый день. Если брать апартаменты в ипотеку, как ставки будут отличаться от ставок на квартиры – будет ли на них как-то влиять повышенный налог?

Владимир, здравствуйте! Средний уровень процентных ставок по ипотеке для апартаментов выше в среднем на 0,5-1 процентный пункт, чем для квартир, а размер первоначального взноса начинается в среднем от 30%. Повышение налогового бремени для нежилых объектов недвижимости никак на ипотечном кредитовании, скорее всего, не отразится.

15. Андрей:
Хочу купить апартаменты, пока не уверен, что сам буду там жить – пока, скорее всего, просто для инвестиций. Насколько это ликвидный объект в нынешних условиях, и как вы оцениваете его инвестиционную привлекательность в перспективе 2-3 лет?

Андрей, здравствуйте! Доходность от инвестирования в апартаменты, так же как и в случае с квартирами, формируется за счет повышения стадии строительной готовности, поэтому выгодно покупать объект на начальном этапе строительства, и составляет 20-30% от первоначальной стоимости. Таким образом, на входе за апартаменты инвестор заплатит меньше, чем за квартиру, а прибыль получит такую же.

16. Евгения:
Eсть ли вероятность, что в ближайшем будущем будет разрешена прописка в апартаментах, как в квартирах?

Евгения, здравствуйте! Такая вероятность законодательством не предусматривается, поскольку апартаменты строятся без соблюдения норм жилищного строительства, а значит, их перевод в жилой фонд с сопутствующим разрешением постоянной прописки невозможен.

17. Иван:
Что выгоднее сдавать в аренду, квартиры или апартаменты?

Иван, здравствуйте! Доходность арендного бизнеса зависит в первую очередь не столько от формата недвижимости, сколько от ее ликвидности – местоположения, транспортной доступности и качественных характеристик. Арендатору по большому счету все равно, к какому типу недвижимости относится съемное жилье, главное, чтобы объект был в пригодном для проживания виде и с удобным расположением.

18. Светлана, Волей Гранд:
Добрый день! Какая в среднем в Москве стоимость коммунальных платежей в апартаментах? Какой порядок сумм? Спасибо

Светлана, добрый день! Средний размер коммунальных платежей для однокомнатных апартаментов площадью 43 кв. м, где проживает два человека, составляет порядка 8 тыс. рублей в месяц, для двухкомнатных апартаментов площадью 65 кв. м, где проживают три человека, – 11 тыс. рублей, для трехкомнатных апартаментов площадью 96 кв. м с четырьмя жильцами – 14,5 тыс. рублей.

19. Никита:
Как эффективнее сдавать апартаменты в аренду – самому или через управляющую компанию?

Никита, здравствуйте! На сегодняшний день сдача апартаментов в аренду через управляющую компанию практикуется крайне редко, в основном в высоком сегменте. В доступном сегменте эта практика пока не отработана, рынок в этом направлении пока очень молод.

20. Елена Стельникович:
Есть ли различия между лофт-апартаментами и апарт-отелями (в плане оформления регистрации и т.д.)?

Елена, здравствуйте! Апартаменты можно разделить на две категории объектов – апартаменты гостиничного типа, в которых предусмотрена временная регистрация сроком до 5 лет, и апартаменты административно-делового типа, где такая возможность отсутствует. Лофт-апартаменты как реконструируемые объекты относятся ко второй категории, а апарт-отели соответственно к первой.

21. Ольга:
Добрый день. По вашему мнению, очень рискованно покупать апартаменты на начале строительства? Постоянно появляются новости об ограничении строительства апартаментов, какие есть риски, что застройщик может затянуть сроки или вообще не достроить здание?

Ольга, здравствуйте! Закон обратной силы не имеет, поэтому строительство тех проектов апартаментов, на которые уже получена разрешительная документация, не может быть приостановлено. Риски недостроя и срывов сроков строительства при покупке объектов первичного рынка можно минимизировать, если тщательно изучить всю документацию по объекту, а также портфель проектов застройщика и его финансовое положение.

22. Виктор:
Как считается коммунальная плата в апартаментах? Могу я установить свои счетчики, чтобы не переплачивать?

Виктор, здравствуйте! Расчет коммунальных платежей для апартаментов производится по тому же принципу, что и для квартир, поэтому счетчики можно установить.

23. Мария:
Существует ли какой-то стандартный набор услуг, которые должна предоставлять управляющая компания владельцам апартаментов?

Мария, здравствуйте! В зависимости от класса жилья в проекте может быть предусмотрен свой пакет услуг от управляющей компании, при этом практически во всех проектах предлагаются следующие услуги: уборка, охрана, вывоз мусора, телефония.

24. Татьяна:
Непонятно, от чего зависит, можно ли сделать в апартаментах регистрацию?

Татьяна, здравствуйте! Возможность оформления временной регистрации в апартаментах зависит от категории объекта: если апартаменты относятся к классу объектов гостиничного типа, то регистрация в них возможна, если к административно-делового – нет.

25. Виктория:
Здравствуйте, скажите, уступают ли апартаменты по каким-то характеристикам квартирам? Если они соответствуют нормативам нежилого помещения, что это означает на практике?

Виктория, здравствуйте! Если мы говорим об апартаментах в реконструируемых зданиях, то они в меньшей степени соответствуют традиционным квартирам в силу своих конструктивных особенностей, поскольку изначально такие здания не предусматривали использования в качестве жилых помещений. В тех комплексах апартаментов, которые относятся к новому строительству, застройщики максимально стараются приблизить качественные характеристики апартаментов к квартирам, чтобы нивелировать различия этих форматов.

Читайте также:  Ответ на протокол разногласий образец отказа

26. Олег:
Можно ли сделать временную регистрацию в апартаментах со статусом нежилого помещения административно-делового назначения?

Олег, здравствуйте! В апартаментах административно-делового назначения временная регистрация не предусмотрена, только в апартаментах со статусом объектов гостиничного типа.

27. Алина Белых:
Добрый день! Почему не рекомендуется использовать апартаменты как основное место проживания (даже если у меня есть регистрация по другому адресу, и я в ней не нуждаюсь)?

Алина, здравствуйте! Напротив, апартаменты можно рекомендовать в качестве места постоянного проживания, поскольку помимо более доступных цен на такие объекты, они, как правило, обладают более близким к центру местоположением и хорошей транспортной доступностью, а также набором инфраструктуры внутри комплекса и дополнительных сервисных услуг от управляющей компании.

28. Дарья, менеджер:
Как вы оцениваете перспективы московского рынка апартаментов в ближайшие 5 лет? Какие могут возникнуть ограничения для его роста?

Дарья, здравствуйте! Если апеллировать к зарубежному опыту, то там формат апартаментов весьма популярен, вполне возможно, и у нас апартаменты получат еще большее распространение в связи с тем, что мировоззрение людей, темп и образ жизни меняются, а также дефицит пригодных для жилой застройки площадок все острее будет ощущаться. Остановить экспансию апартаментов на московском рынке недвижимости может в первую очередь обременение социальной инфраструктурой, поскольку в таком случае апартаменты потеряют свое главное конкурентное преимущество – более доступные цены. В первую очередь это скажется на объектах точечной застройки, где такое обременение проекта заставит застройщиков повысить цены, а вот на крупных проектах с торговой, офисной и жилой составляющей это скажется менее значительно.

29. Татьяна:
Добрый день! Нашла апартаменты, которые отвечают всем моим требованиям, но там какие-то недомолвки насчет земли. Земля не в аренде, не в собственности. Какие неожиданности могут поджидать нового владельца?

Татьяна, здравствуйте! ФЗ-214 для застройщика предусмотрены такие формы владения землей, как собственность, аренда и субаренда, поэтому никаких сюрпризов дольщика в таком случае ожидать не будет.

30. Лариса:
Интересует вопрос эксплуатации. Как я понимаю, в апартаментах тоже управляющие компании. Насколько выше тарифы в расчете ежемесячно?

Лариса, здравствуйте! Средний размер коммунальных платежей для однокомнатных апартаментов площадью 43 кв. м, где проживает два человека, составляет порядка 8 тыс. рублей в месяц, для двухкомнатных апартаментов площадью 65 кв. м, где проживают три человека, – 11 тыс. рублей, для трехкомнатных апартаментов площадью 96 кв. м с четырьмя жильцами – 14,5 тыс. рублей. Также управляющей компанией могут предлагаться дополнительные услуги за отдельную плату.

31. Юрий Петренко:
1) В чем различие между апартаментами и обычной квартирой в плане расходов на содержание (ЖКХ и пр.), а также прав и обязанностей в отношениях с управляющей компанией?

2) Почему стоимость кв. метра апартаментов относительно меньше, чем квартир?

Юрий, здравствуйте! В среднем ЖКХ для апартаментов на 10-20% выше, чем для традиционных квартир, что, как правило, нивелируется более низкой стоимостью таких объектов. Помимо стандартных услуг управляющая компания в апартаментах может предлагать и дополнительные сервисы, например, уборку помещений самих апартаментов, в целом же схема взаимоотношений с управляющей компанией выстраивается по тому же принципу, что и в жилых комплексах. Более низкий уровень цен на апартаменты, нежели на квартиры, обусловлен более «мягкими» нормами строительства и за счет этого упрощенной системой согласования разрешительной документации по таким проектам.

C точки зрения Жилищного кодекса, квартира — это жилое, изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и годится для постоянного проживания граждан. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, из этого вытекают все их минусы. Анализируем их вместе с экспертами компании «Метриум Групп».

1. Вы теряете право голоса и прибавку к пенсии

Постоянную регистрацию в Москве можно получить только в жилом помещении. Нет регистрации — нет права голосовать на выборах, нет московских льгот для пенсионеров и несовершеннолетних. Если вы захотите отдать ребенка в школу, ваша заявка будет рассматриваться после заявлений от «нормальных» жителей района.

Важно знать: если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, собственник апартаментов может получить временную регистрацию на 5 лет.

2. У вас нет права на общее домовое имущество

Все места общего пользования, крыша и двор являются общей собственностью владельцев квартир, и они могут совместно решать, как распорядиться общими пространствами. К примеру, препятствовать нежелательному использованию подвалов, крыш, чердаков и других помещений. Владельцы апартаментов — нет.

Важно знать: если собственники апартаментов решат, к примеру, сделать на лестничной площадке огороженный тамбур, им придется выкупить или арендовать эту территорию у собственника, которым обычно остается продавец апартаментов.

3. Можно потерять жилье по суду

Когда владелец жилья становится должником и суд предписывает конфисковать его имущество, приставы не могут выселить его из квартиры, если она является единственным местом проживания. Поскольку апартаменты — нежилые помещения, их собственник может быть выселен в случае обращения взыскания.

Важно знать: покупатель обычной квартиры по ипотеке также может лишиться жилья по суду.

4. Коммунальные платежи выше

Купив апартаменты, вы не сможете воспользоваться налоговыми вычетами и льготами, предусмотренными для покупателей квартир. На нежилые помещения, к которым относятся апартаменты, налоговые льготы не распространяются. А вот коммунальные платежи для нежилых помещений имеют повышенный коэффициент.

Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение — 8%, на тепло — 25%, на электричество — 36%. Точная стоимость коммунальных услуг зависит от тарифов, установленных для нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией и поставщиком коммуналки.

5. Требования к жилью снижены

Строительство жилых домов ведется в строгом соответствии со строительными и санитарными нормами (освещенность, шумоизоляция, вентиляция, инсоляция, противопожарная защита). Технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов.

А что скажет эксперт?

Элементарные расчеты доказывают, что разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед. Также нужно учесть транспортные расходы, ведь на сегодняшний день самые бюджетные предложения жилья в пределах МКАД относятся к апартаментам.

Юридические различия не столь важны. Покупатели апартаментов и квартир в одинаковой степени защищены 214-ФЗ от двойных продаж и срыва сроков сдачи. В случае разрыва ДДУ они имеют одинаковые права на получение компенсаций и неустоек, а при банкротстве застройщика входят в третью очередь кредиторов на возврат вложенных средств.

Что касается технических отличий, то отсутствие у девелопера апартаментов обязанности соблюдать строительные нормы, возводить социальные объекты, а также прокладывать подъездные дороги на практике самим застройщикам невыгодно. В условиях жесткой конкуренции за покупателя большинство апартаментов не уступают обычным многоквартирным домам ни по качеству строительства, ни по наличию объектов инфраструктуры.

Читайте также:  Формы выплат используемые в рф

В результате, если человеку удается найти оптимальное сочетание трех характеристик — цена, расположение, интересная концепция — в каком-либо апартаментном комплексе, то для него будет не столь важно, что это формально нежилое помещение. Главное для покупателя — улучшить конкретные жилищные условия, а именно — переехать в новый дом или более удобную локацию.

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Порядка 25% жилья в Москве составляют апартаменты. При этом покупатели не всегда знают их отличие от квартиры. Рост числа такого формата недвижимости вызван кризисом 2008 года, когда спрос на офисные помещения резко упал. Застройщики для извлечения прибыли стали продавать площади гражданам для постоянного проживания, а не для использования в коммерческих целях.

Понятия и определения

Слово «апартаменты» произошло от французского appartement, что в дословном переводе означает помещение. В Европе так называют несколько комнат, предназначенных для сдачи в аренду.

Так что же означает апартаменты, с юридической и правовой точки зрения? Согласно Жилищному кодексу РФ такой формат недвижимости относится к нежилым, то есть коммерческим объектам. При этом помещение имеет необходимые условия для постоянного проживания.

Таким образом, апартаменты – это нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

Внешне они ничем не отличаются от квартиры. В помещении имеется все необходимое для проживания людей – вода, электроэнергия, санузел, место для кухни.

Преимущества апартаментов

На рынке недвижимости жилье апарт-формата пользуются большим спросом по ряду причин:

  • стоимость – жилье подобного формата продается на 20-25% дешевле, чем аналогичная квартира;
  • свобода перепланировки – чтобы изменить метраж или количество комнат в жилом помещении необходимо получить согласование в БТИ и других инстанциях, для перепроектирования коммерческого объекта никакие разрешения не требуются;
  • район –апарт-комплексы возводят в благоустроенных районах, с развитой инфраструктурой;
  • сервис – если помещение располагается в апарт-отелях, то жителям предоставляется полный гостиничный сервис.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то в них можно зарегистрировать юридическое лицо или открыть офис.

Важно знать: Из-за особого статуса помещения в нем нельзя оформить постоянную регистрацию. При этом владелец вправе прописаться временно, на пять лет.

Временная регистрация дает возможность гражданину пользоваться всеми социальными услугами –дошкольным образованием, медицинским и другими сервисами.

Недостатки апартаментов

Заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Из-за особого юридического статуса вытекает ряд недостатков:

  • при приобретении офисного помещения нельзя использовать средства мат. капитала или иных государственных субсидий;
  • застройщик имеет право не соблюдать нормативы, установленные для жилищного строительства;
  • покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет;
  • стоимость коммунальных платежей на 15-20% больше, чем за аналогичную квартиру;
  • собственники помещений не вправе создать ТСЖ;
  • недвижимость подлежит изъятию за долги в судебном порядке;
  • ставки по налогу на коммерческое имущество выше, чем на жилье.

Чем еще плохи апартаменты, так это тем, что при покупке объекта в новостройке по договору долевого участия в строительстве, покупатели становятся не дольщиками, как в случае с квартирами, а соинвесторами. Это значит, что при банкротстве застройщика они будут являться кредиторами третьей, а не первой очереди.

Полезно: На жителей апарт-комплексов не распространяется действие закона о тишине. То есть, если соседи будут шуметь после 11 вечера, то нельзя вызвать полицию и привлечь их к ответственности.

Ипотека

При покупке недвижимости с привлечением заёмных средств банка, условия кредитования для апартаментов и квартиры будут отличаться. Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин:

  • не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости;
  • сложность оценки объекта;
  • большой первоначальный взнос;
  • повышенные процентные ставки.

При оформлении ссуды кредитно-финансовые организации выдвигают следующие требования:

  • наличие разрешительной документации у застройщика;
  • подтверждение доходов заёмщика;
  • собственные средства не менее 15% стоимости;
  • страхование помещения.

Сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки. Кредитно-финансовые организации устанавливают ограничения по максимальной сумме займа и сроку кредитования.

Сравнение с квартирой

Чтобы понять, чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке и проживании, нужно сравнить оба объекта по критериям.

Параметр сравнения Апартаменты Квартира
Ставка по ипотеке От 9,99% От 8,6%
Налог на имущество 0,5-2% 0,1-0,3%
Регистрация Временная Постоянная
Использование государственных субсидий на покупку Нет Да
Соблюдение ГОСТ СНиП при строительстве Нет Да
Согласование перепланировок Нет Да
Предоставление налогового вычета Нет Да

Важное значение для покупателя имеет стоимость объекта. И здесь апартаменты бесспорно лидируют. Например, в ЦАО Москвы можно купить однокомнатную квартиру от застройщика, площадью 45 квадратных метра, за 12,96 миллионов рублей.

Аналогичные по площади апартаменты в том же районе столицы можно приобрести за 11,3 миллиона рублей. Экономия по первоначальной стоимости составляет 14,6%.

Общедомовое имущество

Владельцы квартир в многоквартирном доме владеют общедомовым имуществом на праве долевой собственности. То есть места общего пользования – подвал, чердак, придомовая территория и другие – являются собственность жильцов.

Справка: Порядок пользования и распоряжения общедомовым имуществом прописан в главе 6 ЖК РФ.

У владельцев апартаментов права собственности на общедомовое имущество отсутствуют. То есть, если собственники захотят сделать на лестничной клетке совместный тамбур на несколько помещений, им придется выкупать или арендовать данную территорию у собственника комплекса.

Кому подходит нестандартный формат недвижимости

Жилье с особым статусом лучше всего подходит следующим категориям граждан:

А вот для семей с маленькими детьми или пенсионерам такой формат недвижимости не соответствует. Это связано с тем, что при строительстве многоквартирного жилого дома застройщик обязан выполнять нормы по благоустройству и обеспечением жильцов социальной инфраструктурой.

Возведение апарт-комплекса не обязывает девелопера строить дополнительные объекты, организовывать парковочные зоны или проводить работы по благоустройству придомовой территории.

После покупки можно перевести апартаменты в категорию жилой недвижимости. В некоторых случаях застройщики самостоятельно меняют статус объекта, когда новостройка уже введена в эксплуатацию.

Что лучше: апартаменты или квартира – каждый покупатель решает для себя индивидуально. Покупка недвижимости в апарт-компдексе может стать удачным инвестиционным проектом, так как начальная стоимость объекта ниже, чем за аналогичную жилую площадь, а размер арендных платежей выше.

Семейным парам с детьми также можно купить коммерческую недвижимость для проживания, если они располагаются в многоквартирном жилом доме. Потому что в этом случае застройщик обязан выполнять нормы по строительству детских садов, школ и других социальных объектов.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Ссылка на основную публикацию
Ходатайство о соединении уголовных дел
1. В одном производстве могут быть соединены уголовные дела в отношении: 1) нескольких лиц, совершивших одно или несколько преступлений в...
Узнать кадастровую стоимость жилья по адресу бесплатно
Узнай всё про недвижимостьот 10 минут! Онлайн - сервис для получения информации об объектах недвижимости из Росреестра Что такое кадастровая...
Узнать кадастровую стоимость квартиры в 2018 году
Узнай всё про недвижимостьот 10 минут! Онлайн - сервис для получения информации об объектах недвижимости из Росреестра Что такое кадастровая...
Ходатайство об устранении недостатков в исковом заявлении
Если иск оставлен без движения, в суд дополнительно направляется заявление об исправлении недостатков иска. Такая ситуация может возникнуть и при...
Adblock detector